新时代 新活法:互联网时代的地产跨界经营

过去十年 互联网作为一门技术或者说工具，改变我们生活方方面面，他让世界变的更加扁平化、成本更低。但是技术本身是是人的延伸，人们利用工具，同时也被工具所改造，在移动互联网、大数据、 云计算、让我们对市场、对用户、对产品、对自身经营、商业模式、乃至自身管理等进行重新审视。“互联网正在成为现代社会真正的基础设施之一，就像 电力和道路一样，更重要的是，互联网思维应该成为我们一切商业思维的起点。 房地产行业作为国内支柱产业。在互联网大潮来临之际，是选择拥抱互联网，还是坚持行业优势，去捍卫领先的地位，成为业界关注和讨论的焦点。

由 用友公司房地产行业专家郭存宝老师主持的，题为“新时代新活法：互联网时代的房地产跨界经营”的互动对话无疑成为会议新的看点，南开大学滨海开发研究院房地产 金融与法律开云全站官方下载 主任徐保满教授、彩生活集团信息化运营总监马焰先生、保利房地产集团股份有限公司信息化管理部经理马剑先生、用友公司房地产行业专家王培虎先生共同参与，就互联网时代如何寻找从传统的住宅开发到新的增长点、电商是否为房地产企业起飞的跑道、互联网时代产品的核心竞争力、支持企业跨界经营的技术支持、如何构建下一代的企业核心能力等几个话题进行，台上嘉宾精彩观点迭出，场下提问交流不断，最后每位嘉宾以一句话结束了对话。如下还原现场原汁原味的声音，期待已发深度思考，拥抱互联网勇敢前行。

郭存宝：互联网大潮激荡着这个时代，作为地产行业的企业有没有准备好迎接这个风暴，今天相聚长隆进行互动对话，充分了解标杆企业的思路与做法，进行深度的思考。

应该说现在是一个转型的时代，为什么要去拥抱互联网？未来可能你的商业模式被人家免费的产品和服务模式废掉了，许多竞争的对手已经不是同行业的人，你可能掉队了，要不要改变你的商业模式等，这些一系列的问题在座个各位需要寻找答案。

刚才听到徐教授的发言，给我们在座的各位，在中国经济这种新的环境下，新常态反映几个特征，第一，GDP的增速放缓，带来的高通胀率，资产价格的上涨，还有我们需要在这个环境下，我们可能还要低成本，高运营的模式，所以接下来我想邀请徐教授给我们谈一下，有关在房地产这种形势下的融资，就是我们政策环境有了，这个融资的环境如何？金融跟房地产这个关系是怎么样的？给我们做一些解读，掌声欢迎！

徐保满：其实我刚才跟大家分享的这些内容里面已经涉及到房地产和金融界的关系问题了，我觉得还是那句话，就是房地产业和金融业要提到关系的时候，可以说它们是一对孪生兄弟，谁也离不开谁，而且关系是越来越密切，在新常态下经济运营下仍然是关系密切的。但是这种密切又有别于我们过去的那种运营模式下的情况，那么它有别之处是在于这几点，第一，它的融资的渠道更加多样化，就是融资的渠道拓展的更多。那么我们国家已经是把这个构建我国的多层次资本市场已经作为两会的一个立案，而且是一个发展的方向。那么我们在构建中国的多层次资本市场的这种思维模式下，房地产企业的融资渠道也相应的会多起来，而且我刚才也讲了，未来的在这方面的政策，肯定是房地产企业面对的可筹资的渠道会更多.

再有一点，就是说融资的模式也将产生更多的创新的模式，这里我还要提示大家一点，我们在讲解，或者是解读，或者是媒体报道房地产问题的时候，我觉得存在一个普遍的、严重的逻辑上的缺陷，是什么呢？就是概念模糊，所以我们在谈到房地产与金融界关系，我们必须把这个概念模糊的地方给表述清楚了。模糊在哪儿呢？我们媒体上，或者是什么大家都说房地产的问题，老百姓对房地产市场的意见抱怨等等，实际上说来道去那个聚焦的点并不是说房地产市场，而是房地产市场里面的细分出来的住宅市场，那么房地产它包括门类，涉及行业的地产还很多，比如说有居民住宅，还有商业地产，还有工业地产，将来随着我们国家经济形势的好转和有序的发展，我们房地产与金融，房地产业和金融业的关系更加密切，不仅仅表现在住宅，地产的问题上，还表现在其他业态上，比如说商业地产、工业地产，还有其他方面这些地产和金融界的关系，以及它的运作模式上。比如说我们现在提到的房地产信托(REITS)市场，我们现在已经看到我们的REITS市场，开辟REITS市场是一个迫于眉睫的问题，就是说它的全称，中文的全程是房地产投资信托基金，就是说筹资人手中已经握有商业地产，他可以把握有的商业地产作为融资筹集一支基金的背后的支撑物这样来运作，这在国外是比较看好的房地产融资的渠道，但是我们国家为什么我刚才提到说是迫于眉睫的一个问题呢？开辟这个市场，因为这种运作方式，这种模式，它可以跨界进行，可以跨界组合。

比如说中国大陆有一处商业地产、写字楼，或者是新加坡有一处，或者是其他的国家有一处，这三处可以组合在一起发型基金。但是我们不开辟这个市场，我们又存在一些合资的地产，很可能就会肥水流入外人田，我们是发展中国家的商业地产升值空间是看好的，是极大的，如果我们不发展REITS基金，我们的肥水就会流入外人田，人家就会捆绑到国外发行，所以这也是一个很好的融资渠道，现在这个进行的阻力很大，但我们也看好，那么阻力点在哪里呢？障碍点在哪里呢？

就是在法律上，法律滞后，或者是严重的滞后，为什么我们从04年央行就有专刊对于发展这个REITS基金，还有房地产抵押贷款 证券化融资的问题，都有专刊在那儿讨论，但是我们说十年的工夫过去了，我们还没有迈动步，现在就越来越紧迫，因为世界是开放的，互相影响的，我们不去做必然要受别人的挤兑。这个阻力点就是在法律的滞后，你没法做，你没法迈步，比如说你去办RETIS，你是在哪里来上RETIS基金？是在股票市场上呢？它的容量能够包括吗？帐户怎么走？税收怎么走？都没有点对点相关的法律。所以这是障碍点。

但是现在我们的政府，我们的顶层设计的决策者已经意识到了这个法律制度的滞后已经成为经济发展的障碍点了，肯定要在这一届的政府上，在这个问题上有所突破。所以这个要突破了，有所突破，那么我们房地产商面临的可选择的融资渠道将是看好的，是利好的一个消息。另外我们今后房地产市场也会放开，政府就管好穷人的住房，剩下都是按照市场规律来办事，这都是对我们房地产项目利好的消息，我们应该是对前景乐观的。但是我们要把握，我们怎么样做好思想准备，我们做好什么样的准备去迎上这个新常态，这个新常态也是企业，对房地产企业生存的一个生态环境。就是说你要知道融资会选择性的渠道更多，那么房地产界和金融界的关系会更密切，在渠道上，在融资的模式上，会越做创新点越多，你应该要做好什么样的准备，这样有利于你企业的可持续发展。