房地产期企业项目合作业务会计处理

　　目前，房地产行业不时有这种业务发生，比如，M房地产公司有一块土地急需进行房产开发，但因资金紧张而与N公司就这一项目进行合作，M房地产公司出地、N公司出资，项目完成后，双方就此项目所获得的净收益按协议分成并退还N公司的出资。我们可称为项目合作业务。

　　项目合作业务是一种新的、特殊的经济业务，表面看来，N公司是出资方，应该作为一种投资，由于投资时间比较长，应计入“长期股权投资”；M房地产公司是受资方，理应计入“实收资本”，事实上，双方并非真正的投资与被投资的关系。如何进行会计处理，目前还没有作出统一规范，不过，实务上却存在两种截然不同的会计处理方法的观点。

　　一是受资方作为“资本公积”、出资方作为“长期股权投资”处理。赞同这种观点的理由很简单：合作时，既然一方出资、另一方受资，便可理解为投资与接受投资，然而由于出资方的权利受到限制，所以，先通过“资本公积”处理，同时，由于项目完成后，双方需就此项目所获得的收益按协议分成，所以，一年后，应将“资本公积”转增为“实收资本”，因为只有投资者才可以获得净利润的分配。有关会计处理如下：

　　受资方M房地产公司会计处理：

　　（1）接受N公司资金时，

　　借：银行存款

　　　　贷：资本公积

　　一年后，将“资本公积”转增为“实收资本”。

　　（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成，

　　借：利润分配———应付某项目利润

　　　　贷：应付利润

　　（3）项目完成后，按协议退还N公司资金时：

　　借：实收资本

　　　　贷：银行存款

　　出资方N公司会计处理：

　　（1）出资时，借：长期股权投资

　　贷：银行存款

　　（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，

　　借：应收利润

　　　　贷：投资收益

　　（3）项目完成后，按协议退还投资时，

　　借：银行存款

　　　　贷：长期股权投资

　　二是受资方作为债务处理、出资方作为债权处理。持这种观点的理由是：如果受资方只反映项目合作对方的出资额、无法反映受资方自身在该项目合作中的出资额，显然不能真实地反映投资者的出资比例，所以，因项目合作而接受的资金只能看作是借入资金，由于合作时间比较长，且为非金融借款，故作为“长期应付款”处理，出资方则可作为“长期债权投资”处理。

　　受资方M房地产公司会计处理：

　　（1）接受N公司资金时，借：银行存款

　　　　贷：长期应付款———某项目

　　（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，与第一观点的会计处理相同。

　　（3）项目完成后，按协议退还N公司资金时，

　　借：长期应付款———某项目

　　　　贷：银行存款

　　出资方N公司会计处理：与第一观点的会计处理基本相同，只是将“长期股权投资”换成“长期债权投资”而已。

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