刘毅：规避神仙数据 夯实地基工程

规避神仙数据 夯实地基工程

企业经营决策的难度陡增，其中最主要的一个原因在于出现了大量所谓的“神仙数据”，即各种各样来历不明、口径不统一的数据。

随着房企跨区域、多项目不断扩张和发展，规模达到一定体量，进入跨区域发展的集团化管控阶段，企业经营决策的难度陡增，其中最主要的一个原因在于出现了大量所谓的“神仙数据”，即各种各样来历不明、口径不统一的数据。在经营决策会上，各部门拿着自己一套数据向老板汇报，而当老板问及这些数据怎么来的时候，大家又各有说辞，互起争执。更致命的是，老板在这一套套数据面前究竟该信谁的，现状到底是怎样，该做何决策，始终犹豫不决。

“神仙数据”的由来

通过对大量百亿级房企的调研发现，企业内部经营管理普遍存在以下3方面问题：

1.数出多门，同一个数据多部门重复统计

例如，B企在年中高层经营决策会上，分别收到来自运营和营销两条专业线上报的企业货量统计报表，两者统计的数据相差近30亿之巨，老板看后不知道该信谁的。

2.口径不一，同一个数据各部门理解和计算方式不一致

例如，Z企在北京一个项目，成本线根据开发节奏和产品差异情况前后将该项目分为10期进行管理，而营销线则将该项目统一看成一个分期。每当会议上谈到该项目结转利润，内部收益率等经营状况时，两个部门就开始互掐起来。

3.缺乏维护机制，不能及时获知数据的动态变化

例如，B企广州某项目，当初规划图纸上标明是建12个楼栋，而当开盘销售时，突然冒出25个楼栋，货量也同步发生变化。总部人员过程中缺乏动态跟踪，直到最后才发现，再想要调整推盘策略，为时已晚。

因此，房企要做好经营管理，强化集团管控，首要前提在于建立全集团统一的数据标准和保障机制，让所有人按照同一个逻辑、同一套数据说话，这也就是我们通常所说的主数据管理，这是构建整个经营管理体系的“地基工程”，只有打好基础，才能盖出高楼。

如何做好主数据管理

1.建立主数据层级标准

主数据基于企业高层的管理视角和分析维度，有分级的概念，各个层级互为关联，就地产企业多以项目运作模式的特点而言，一个项目的主数据层级无外乎“项目->分期->产品->楼栋->房间”5个核心层级。每个层级有其建立规范和定义原则，例如如何定义一个项目，分期的划分标准是什么等，都需要在整个企业内部达成共识。而基于实践经验，关于分期的定义原则是各专业线分歧最大之处，是建立标准的重难点所在，需要重点关注。

关于分期的定义，行业内主要有四大原则：

一是开发周期一致原则。同一分期内的开发周期应保持一致，分期内不同楼栋的开工时间相差不宜超过3个月，竣工时间依次类推。

二是开发面积适中原则。同一分期的面积不宜过大，以建筑面积不超过10万平方米为宜。对于面积过大的项目，可按标段设置分期。

三是产品差异原则。同一分期内，产品类型应相近。如产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别归入不同的分期以作为成本核算的对象。

四是投资收益最大化原则。从投资分析角度，将运营分期看做净利润计算的最小颗粒单元。通过不同产品组合，能够达成分期总货值与总成本的平衡关系，同时尽可能避税(尤其是增值税)，达成投资收益最大化。

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