经济危机 住宅房地产市场的产业化转型机遇（作者：陈阳）

经济危机下的房地产业孕育着行业转型的机遇。危机是可怕的，每一个经济周期中都有一批公司注定会熬不过“冬天”。就像人大病时才会想到如何调整生活习惯，以利长期健康一样，经济危机也有好处，迫使我们反思经济活动中的问题并考虑是否需要转换发展模式。对中国的住宅房地产市场来说，虽然“冬天”才刚刚开始，但总是要过去的，对幸存者和潜在的进入者来说，如何应付眼下的危机很重要，看准未来的路也同样重要。

住宅房地产市场的定位

首先要明确住宅房地产的行业定位，否则调整游戏规则无从下手。1998年，政府是把住宅房地产视为可以完全通过市场方式来发展的行业，结果就是目前的局面。
“衣、食、住、行”都属于生活必需品，但独以现在的价格收入比，惟独没有办法通过市场方式解决住的问题，买房是买不起的，租房也有很多人是租不起的。
住宅房地产业从来都不应该是一个普通的经济行业，而是具有很强保障性的准公共行业。对于中国这样各地区发展不均衡的大国来说，以市场为主导，辅以政府政策调控并直接参与的模式应该是将来住宅房地产市场的定位。

“辅以政府直接参与”指的是政府为中低收入家庭提供住房补贴。当然，提供住房补贴的手段有很多种，现阶段中央政府采取的方式是大力兴建各类保障性住房，刺激经济的方案中也有9000亿的此类开支。但是，中国幅员辽阔、人口众多、经济发展不均衡，不可能也没必要举国采取这样的补贴方式。可以断言，目前的保障性住房政策是对“黄金十年”扭曲的房地产市场的矫枉过正，在“补课”，而不是要把住宅房地产定位为政府主导模式。一旦政府引导的市场主导机制发挥作用，保障性住房建设一定会变为配角。

出路：住宅产业化

定位有了，产品要求也清晰了——价格不高、质量可靠，出路只能是住宅产业化。

住宅产业化、工业化住宅等词语在中国并不新鲜，笔者在上世纪八十年代读大学时就上过这门课，当时的概念局限于生产方式。学校老师的“鸳鸯楼”就是那个时代的工业化居住建筑产品，不过质量很成问题。“黄金十年”伊始的1998年，建设部就成立了住宅产业化办公室（现更名为住房与城乡建设部住宅产业化促进中心），意图推进住宅产业化，但没有实质性成效。

中国住宅产业化时代的到来需要三个方面的前提条件：

＊暴利模式的终结：暴利模式下的企业利润来源于土地和资本，产业化模式对应的管理精细化对利润的贡献很小，自然得不到重视，比如以追求精细化管理著称的万科，其总体或单个项目利润率并不比其他公司有任何突出表现。回顾一下本届政府自2005年以来对房地产市场的调控政策，特别是在2008年经济危机的应对政策，可以看出中央政府对住宅房地产市场重新定位的思路，“黄金十年”的暴利模式已是记忆中的往事了。

＊政府推动：综观国外住宅产业化相对成熟的日、美、法等国家，政府推动是关键，其手段主要包括标准制订、技术认证、财政金融方面的经济政策等等。中国在这方面几乎是空白，比如标准制订，2006年万科在上海开工的中国第一个工业化方式建造的商品住宅区，技术标准是万科自行组织研发的，原因是没有国家标准。这造成了设计、报建中的大量消耗。

中央和地方政府在土地问题上的不同利益诉求是政府推进住宅产业化的重大阻碍，纠缠了太多的地方意识、部门利益。解决这个问题很难，但不解决则政府推动住宅产业化无从谈起。也许当前的经济危机恰恰是解决这个问题的机遇，以燃油税改革为例，也是拖了十几年的事，难点也是中央、地方政府以及行业的利益纠葛。为什么现在下决心了？经济危机是催化剂。

＊生产要素的价格变动：某种程度上说，生产要素的价格决定了生产方式。改革开放三十年，作为后发国家的中国，生产要素价格长期处于低水平，这也是中国长期对外贸易顺差的主要原因。所以，从成本角度看，原有的半手工式的现场施工方式是有道理的，虽然质量有问题，但建造成本低。即使是现在，万科用工业化方式建造的住宅也比传统施工工艺的建造成本高40%，扩大规模后，这个比例会降低到25%。仔细分析，工业化方式节约施工用水、用电、减少垃圾处理费用、减少单位用工等好处，增加的是设备使用，问题在于节约的恰恰是不值钱的，增加的是相对值钱的，所以成本反而高了。

应该看到，各项生产要素市场的价格已经处于上升通道，随着经济发展，中国也不可能长期保持扭曲的要素价格系统（甚至可以从中看到计划经济时代工农业剪刀差的痕迹）。

综上所述，中国住宅房地产市场的产业化转型已具备基本条件。当然，区域经济发展的不均衡将使产业化进程在中国呈现不同步、分区域推进的态势。
 

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