北京如何打造CBD才有投资价值

　京城东部的楼盘在打广告时总少不了两句话，一句是位于CBD商圈；另一句则是要为入世做准备。人们发现，离CBD商圈越近，住宅的价格越高，CBD周边的普通住宅要比其他地区的普通住宅每平方米高出1500元。除了土地价格外，CBD则是这些项目的附加值。因为，它代表未来、代表发展、代表投资所产生的价值。

　　到目前为止，CBD的整体规划还没有出来，那么，我们也不妨来探讨一下—— 一提起CBD，在大多数人的脑子里恐怕出现的多是电影里的景象：白天，繁忙的人群涌入高大、挺拔的写字楼群。的确，在工业经济高速发展时期，为了便于企业间的交流、创造高效的商业机会，许多大的城市，尤其是在发达国家的大城市建立起了CBD（商务中心区），将商家集中起来。其最终的效果就是缩短商家的物理距离，提高办公效率。因为，那时的交通和通信并不发达。然而，现在不同了。世界经济步入了一个崭新的阶段，也就是人们常说的新经济时期（或称后工业时期），特别是网络的产生，根本取消了商家间的物理距离。那么，如果我们现在建造的CBD还沿用50年甚至上百年以前的形式，高楼大厦林立，写字楼密布，在下个世纪还会存在多久？

　　CBD该怎样规划

　　北京的CBD虽然通过了1993年的北京城市总体规划，但在CBD的建设上还没有达成共识，更没有形成统一的规划、集中建设，离真正的CBD还有差距。一是北京市写字楼建设项目分散，缺乏整体规划，没有与CBD建设结合起来。二是CBD区内的项目多为各单位自行招商引资、自行组织建设，存在矛盾和问题，很难形成高水平、现代化的商务中心区。三是区内的一些企业纷纷要求改变土地使用性质，引资进行一般性住宅开发，而普通住宅的大量建设将使商务中心区的功能名存实亡。北京城市规划设计研究院柯焕章院长说，现在规划的调子基本定下来了，写字楼商务设施约占50％；酒店、商业、文体等设施约占25％；高档公寓住宅占25％。

　　CBD中住宅的作用是防止CBD的空心化，不再重蹈国外一些CBD夜间变“鬼城”的复辙。现在，北京将一部分使馆区划入CBD内，但还应该再建一部分住宅。这部分住宅该怎样建？

　　北京银信房地产开发公司董事长张民耕认为，今后在CBD中的住宅应该是两种，一种就是顶级住宅，密度低，环境好，有很大的绿地，非常舒适。这样的住宅一方面要建成CBD中的标志建筑，成为一种景观，同时还起到城市绿肺的作用；另一种就是小户型的建筑，这种建筑应该分布在CBD的周边，满足公司中一些职员的需求。

　　另外，张民耕还建议，要在CBD区内建设一些会展中心和会议中心，除了满足CBD对它们的需求外，一方面调节CBD内的建筑高度，另一方面还可以满足CBD在绿地和景观上的要求。

　　柯焕章院长重申，北京CBD的建设必须规划先行。目前有关方面已正在起草CBD地区规划设计条件，将邀请国外知名设计单位参与CBD 的规划工作。未来CBD从建筑形态上要借鉴国外著名中央商务区的建设经验，建一个既不是曼哈顿的翻版，也不会受旧城限高要求的、一个具有足够商务设施的容量，并具有便捷的交通、通信等完善的基础设施及良好环境的商务中心区。

　　写字楼还是需要的　但要看怎么建

　　北京朝阳区副区长邱水平说，网络经济的产生的确使交流更加便利。但人与人之间的交流不可能只停留在网上，一些大单的生意还是需要面对面的交流。一个企业的办公地点是供人们交流的地方，也是体现一个企业凝聚力的地方，同时，还是企业树立形象的地方。因此，办公楼的兴建是必要的。

　　这样看来，办公楼要存在，但不该再沿用用了几十年的写字楼模式，要有所改良。用红石公司总经理潘石屹的话，在这个时期建CBD就要争取在各个方面都站在最前沿。CBD中的建筑不仅要高大，还要高智商。因为，它所面对的是全世界最先进的生产力。他认为，未来对于房子的使用功能会因为网络的出现而变得越来越模糊，越来越个性化。一座住宅，也可以住，也可以办公，还可以是休闲的场所，办公室也是一样，不会划分得像现在这样清楚。伟业顾问公司的刘田说，由于行业中加入了网络，一些公司的人员规模可能会有所减少，但这些公司对于办公面积的需求却有可能不会随着人员的减少而下降，进而会追求办公的舒适度。国外一些公司的办公室很大，很舒适，不仅有电脑和办公用品，还有健身器。这大概就是未来办公用房的模式。

　　以曼哈顿为前车之鉴　建CBD要以人为本

　　纽约的曼哈顿堪称是最有代表性的中央商务区。曼哈顿CBD主要分布在曼哈顿岛上的老城和中城，这里有著名的格林威治街、第五大街。1776年曼哈顿就已发展成为纽约的市中心，这里干道狭窄、高楼蔽日。华尔街是世界上就业密度最高的地区。曼哈顿CBD作为纽约市发展的催化剂。

　　然而，随着科技时代的到来，本世纪末，美国硅谷的信息产业成为带动美国经济持续增长的火车头。那么，为什么是硅谷而不是美国的其他城市呢？万科董事长在谈到他去美国硅谷时的感受时说：“去年10月我借访问美国的机会，特意在加州的硅谷泡了几天，所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满、热情洋溢。我们给硅谷的成功找出了很多原因，但优越的环境却被忽视。我想，硅谷之所以成为硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文的环境：轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。绵延上百公里的硅保带就像个环境优美的大公园，点缀其中的高科技公司就像公园中的精品花园。置身其中怎不令你流连忘返，怎不令你热爱、珍惜生活，怎不令你激发想像力，焕发创新的欲望！”

　　可见，给高素质的人才提供优越的生活环境和工作环境是多么重要！

　　购房人投资CBD周边的住宅主要是看重它未来的发展，看重它未来的升值潜力。北京目前是世界上最晚兴建CBD的大城市，同时，也应该是世界上最先进的CBD，是最适应新经济发展需求的CBD。一定要对CBD有一个总体规划，并从规划上严格控制CBD的建设质量，不能有随意性，这样才不枉投资者对它的期待。 徐冰