巧解方程式 开发商售房让利为节税

　　［案例介绍］ 

　　某房地产开发公司主要从事普通住宅开发，2004年竣工的一片住宅小区，平均售价为6，700元/平方米，总面积为20，000平方米，销售总金额预计可达1.34亿元，已售出16，000平方米，已售金额10，720万元。
　　表8-1 尾盘4000平方米不同销售单价企业所得税前利润测算表 （万元）

　　项目4000平方平均售价应交营业税\城建税\教育费附加\印花税\应交土地增值税所得税前利润备注

　　备选方案4，909.00 703.94 0.00 3，179.66可选

　　备选方案5，700.00 721.50 0.00 3，478.50可选

　　方案三6， 600.00 741.48 0.00 3，818.52可选（最优）

　　方案一6， 700.00 743.70 676.89 3，179.41不可选

　　方案二7， 700.00 765.90 790.23 3，443.87不可选

　　备选方案8，600.00 785.88 892.24 3，681.88不可选

　　备选方案9，180.00 798.76 957.97 3，835.27可选

　　［案例比照］

　　在写此案例时，笔者测算过，在开发费10%扣除的情况下，利用建造普通标准住宅，免征土地增值税优惠政策，在取得土地使用权与开发成本合计增值67.13%“临界点”的开发商，可以对照此数据进行测算并按实际情况修正，开发商要解一道方程式，来计算利润最大化。同时应在加大扣除项目上作文章，利用银行贷款利息、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　［操作讲解］

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》， 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，这是利用普通标准住宅税负临界点筹划最关键节点。

　　⑴符合普通标准住宅标准

　　由于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》没有规定统一标准，土地增值税中采用“普通标准住宅”标准也不一样，各地规定也不一样，请读者自查当地政策。

　　⑵增值额未超过扣除项目金额20%

　　当纳税不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构借款费用证明时，房地产开发费用按取得土地使用权及开发成本之和的10%以内计算扣除，我们作如下测算：

　　设取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本合计为x，销售总额为y；

　　则房地产开发费用为10%x；

　　加计扣除为20%x；

　　允许扣除的营业税（5%）、城建税（7%）、教育费附加（3%）、印花税（0.05%）合计为：

　　5%y+5%y×（7%+3%）+0.05%y=5.55%y

　　当销售额为y时增值额与扣除项目金额20%相等：

　　y-（x+10%x+20%x+5.55%y）=（x+10%x+20%x+5.55%y）×20%

　　当x=1时，y=1.6713，则（y-x）÷x×100%=67.13%

　　我们将1.6713称为“免税临界点定价系数”，即增值额未超过扣除项目金额20%、普通标准住宅的免税临界点增值就率为67.13%；即如果享受普通标准住宅免土地增值税优惠政策，销售价应控制在土地及房地产开发成本之和1.7977以内，否则应进行调整。

　　由于增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%，所以使提价所带来的收益大于30%就能获利，按上述方法可以测算为1.7977，我们将其称为“高收益最低定价系数”，就是把单位售价定在土地及房地产开发成本之和1.7977倍以上，企业便可多获利。

　　[特别提示]

　　由于土地增值税还不可能取消，高档楼盘政策的打压，以上筹划方案也将有用武之地。但笔者还是提醒开发商，鉴于土地增值税操作的复杂性，操作时应由专业人员进行。一方面要关注国家政策调整，纳税人应评估各项因素的影响；另一方面测算综合评定收益及风险。

　　［推荐指数］★★★★

　　[相关法律]

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》