房地产开发企业固定资产收入的核算

一、固定资产收入的明细分类核算

　　为了明确财产交接的经济责任，加强固定资产管理的责任制，企业对于收入的固定资产，必须按照规定的程序，严格执行凭证审核和财产验收的手续。企业从投资人、购建部门、捐赠人取得固定资产时，应根据交接凭证上所列的固定资产，逐项点收数量，核对主机和附机的名称、型号规格和数量是否与凭证所列相符；逐项检查质量，会同技术人员和工人对设备的技术状况进行检查、试验，看设备的性能是否良好，质量是否符合技术要求；逐项核实计价，看设备的计价是否与购建成本、评估价格或发票账单金额相符。如发现问题，要向有关部门提出意见，采取措施，及时解决。

　　为了反映各项固定资产的增减变动情况，企业对于收入的固定资产，要逐项开设“固定资产卡片”，并在按固定资产类别登记的“固定资产登记簿”中进行登记。

　　“固定资产卡片”是按登记对象进行固定资产明细分类核算的账簿。固定资产的登记对象，通常是指具有一定用途的独立物体或连同为完成该项资产一定功能所必不可少的基座和附属设备等的综合体。如房屋建筑物应以每一幢房屋或独立建筑物连同附属设备作为一个登记对象；机械设备应以每一独立机械设备连同基座、附属设备、工具、仪器作为一个登记对象；运输设备应以每一独立的运输设备作为一个登记对象；试验设备及仪器应以每一独立的仪器或设备连同为便于操纵控制而配备的各种附具作为一个登记对象；其他固定资产应以每一单项固定资产如每件管理用具等为一个登记对象。为了便于管理和核算，企业应对每一固定资产登记对象加以编号，以便查找核对，避免乱账、错账。

　　在“固定资产卡片”中，应记录有关固定资产的各项明细资料，如固定资产编号、名称、规格、技术特征、附属物、使用单位、所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、折旧率、进行大修理次数和日期、减值准备计提、转移调动情况、报废清理情况等等。

　　“固定资产卡片”通常应一式三份，一份由固定资产使用单位保管，一份由财产管理部门保管，一份由会计部门保管。为了归类反映和便于查找，“固定资产卡片”一般应存放在卡片箱内，先按固定资产类别排列，在每一大类下，再按使用单位排列，遇有内部调动，应随时登记有关卡片，并相应转移它的存放位置，以便及时了解固定资产的存在和变动情况。会计部门保管的卡片，应定期与财产管理部门保管的卡片进行核对。

　　通过“固定资产卡片”，可以了解每项固定资产的变动情况。但是由于卡片的数量较多，不便据以了解各类固定资产的变动情况，因此，还须设置“固定资产登记簿”进行核算。“固定资产登记簿”是按固定资产类别开设账页，用金额综合反映各类固定资产增、减、结存情况的账簿。为了了解各单位固定资产的变动情况和各类固定资产折旧的变动情况，在登记簿中除按使用、保管单位分栏登记原值外，还可设置折旧专栏，以便计算和反映各类固定资产的已提折旧。

　　每个年度开始时，应先在固定资产登记簿登记各类固定资产在各单位的年初结余额和累计折旧额，然后按月根据有关固定资产收入、清理等凭证汇总登记它们的增加额和减少额，并结出月末结余额。为了保证会计记录的正确性，做到账账相符、账卡一致，“固定资产卡片”、“固定资产登记簿”和总分类账中“固定资产”科目的余额，应定期进行核对。

　　二、固定资产收入的总分类核算

　　由于固定资产在开发经营过程中始终保持它原有的物质形态，它的价值是逐渐转入受益产品、部门的成本、费用中，所以在固定资产核算中也必须适应这个特点：一方面要反映它的原值（或重量完全价值，以下同）；另一方面要反映它的损耗价值。根据这一要求，必须分别设置“固定资产”和“累计折旧”两个科目。在“固定资产”科目的借方，反映按原值计算的固定资产的增加，贷方反映按原值计算的固定资产的减少，借方余额反映现有固定资产的原值。固定资产的损耗价值即计提的折旧，不直接记入“固定资产”科目的贷方，冲减固定资产原值，而是单独登记在“累计折旧”科目户的贷方。因此，“累计折旧”科目实质上是“固定资产”科目的调整科目。“固定资产”科目借方余额减去“累计折旧”科目贷方余额的差额，即为固定资产净值。

　　企业收入的固定资产，由于来源的不同，它们的会计处理也不相同。

（一）投资人投入固定资产的核算

　　企业对投资人投入的房屋、设备等固定资产，在核算上一方面要反映固定资产的增加；另一方面要反映投资人投资额的增加，即实收资本的增加。投资人投资额要以评估确认的固定资产价值来确定。由于评估确认的价值有可能高于或低于固定资产的账面价值，固定资产的计价核算也不相同。

　　1.评估确认价值小于投出单位固定资产的账面原值，应按投出单位固定资产的账面原值作为接受固定资产的账面原值，记入“固定资产”科目的借方；按评估确认价值作为投资人增加的投资额，记入“实收资本”科目的贷方；按账面原值大于确认价值的差额作为已提累计折旧，记入“累计折旧”科目的贷方。如投出单位固定资产的账面原值为1 000 000元，按评估确认的固定资产价值为800 000元，则应作如下分录入账：

　　借：固定资产 1 000 000

　　　　贷：实收资本800 000

　　　　　　累计折旧 200 000

　　2.评估确认价值等于或大于投出单位的账面原值。在这种情况下，不存在计算已提折旧的问题，可按评估确认的价值作为接受固定资产的原值，记入“固定资产”科目的借方，同时反映投资人增加的投资额，记入“实收资本”科目的贷方。如上述固定资产评估确认的价值为1 200 000元，则应作如下分录入账：

　　借：固定资产 1 200 000

　　　　贷：实收资本 1 200 000

（二）购入固定资产的核算

　　1.购入不需要安装固定资产的核算。不需要安装固定资产在购入后即可直接交付使用，将其实际支付的价款（包括买价、支付的包装费、运输费、税金等）作为固定资产的原值，记入“固定资产”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方，作如下分录入账：

　　借：固定资产 ×××

　　　　贷：银行存款 ×××

　　如购入的是已使用过的固定资产，则应按售出单位的固定资产账面原值，作为固定资产的原值，记入“固定资产”科目的借方；实际支付的价款，记入“银行存款”等科目的贷方，并视为固定资产净值；其差额作为已提折旧，记入“累计折旧”科目的贷方。如实际支付的价款大于售出单位的固定资产原值，则应以实际支付的价款作为购入固定资产的原值，记入“固定资产”科目的借方。

　　2.购入需要安装固定资产的核算。需要安装固定资产在购入后要经过安装以后才能交付使用。在核算上，对购入需要安装固定资产的价款以及发生的安装费用，均应通过“固定资产购建支出”或“在建工程”科目（采用企业会计制度的开发企业通过“在建工程”科目），视同自行建造固定资产进行核算。

（三）自行建造固定资产的核算

　　企业自行建造（包括新建、扩建、改造）固定资产所发生的支出，应通过“固定资产购建支出”或“在建工程”科目进行核算，对购入需要安装设备和材料，应先记入“工程物资”科目的借方，在领用时，再将其成本自“工程物资”科目的贷方转入“固定资产购建支出”或“在建工程”科目的借方。固定资产建造工程发生的人工等其他费用和对发包工程结算的工程款，亦应记入“固定资产购建支出”或“在建工程”科目的借方和“应付工资”、“银行存款”等科目的贷方。

　　固定资产建造工程完工和需要安装设备安装完毕交付使用时，将其实际发生的建设成本自“固定资产购建支出”或“在建工程”科目的贷方转入“固定资产”科目的借方，作如下分录入账：

　　借：固定资产 ×××

　　　　贷：固定资产购建支出或在建工程 ×××

　（四）接受捐赠固定资产的核算

　　企业接受捐赠的固定资产，按确认的入账价值，记入“固定资产”科目的借方，按未来应交的所得税，记入“递延税款”科目的贷方，按确认的入账价值减去未来应交所得税后的余额，记入“资本公积”科目的贷方，按所发生的相关税费，记入“银行存款”科目的贷方，作如下分录入账：

　　借：固定资产 ×××

　　　　贷：递延税款 ×××

　　　　　　资本公积 ×××

　　　　　　银行存款 ×××

　（五）无偿调入固定资产的核算

　　企业按照有关规定并经有关部门批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面原值加上新发生的包装费、运输费等，作为调入固定资产的入账价值，记入“固定资产”科目的借方，按调入固定资产的账面原值，记入“资本公积”科目的贷方，按所发生的支出，记入“银行存款”科目的贷方，作如下分录入账：

　　借：固定资产 ×××

　　　　贷：资本公积×××

　　　　　　银行存款 ×××

　　至于对融资租入固定资产、盘盈固定资产、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得固定资产，以及以非货币性交易换入固定资产的核算。