住宅产业化或将成为房地产行业转型出路

我国房地产行业发展至今，定位已经明确，产品要求也较为清晰，即价格不高、质量可靠。但是，房地产行业未来的路应该怎么走，一向是业内经久不衰的热议话题。曾为国内多家知名房地产企业提供过管理咨询服务的AMT咨询指出：未来，住宅产业化将是中国房地产行业企业的一条出路。

住宅产业化不只是住宅建筑的生产方式，而是包括融资、土地供应、项目运作、部件制造、部件销售、施工安装、营销、售后服务、物业管理等环节，及这些环节的市场组织方式。或者说，住宅产业化是用来表示一种新的业态模式。

价格不高意味着土地、资金无法再获得超高利润回报，企业必须在提高资金周转率(缩短工期)、降低建造成本上下功夫。质量可靠意味着以前半手工式的现场作业方式不行了，更谈不上节能、环保、绿色建筑等方面高技术的新要求。理论上说，住宅产业化是能够达到缩短工期、减低成本、保证质量等目标的。但是，中国的住宅产业化道路走得很不好，原因在哪儿?

住宅产业化、工业化住宅等词语在中国并不新鲜，上世纪八十年代时国内就已经有了这个概念，但当时的概念局限于生产方式。一些学校老师的“鸳鸯楼”就是那个时代的工业化居住建筑产品，不过质量很成问题。“黄金十年”伊始的1998年，建设部就成立了住宅产业化办公室(现更名为住房与城乡建设部住宅产业化促进中心)，意图推进住宅产业化，但没有实质性成效。

AMT咨询认为，中国住宅产业化时代的到来需要三个方面的前提条件：

1、暴利模式的终结：暴利模式下的企业利润来源于土地和资本，产业化模式对应的管理精细化对利润的贡献很小，自然得不到重视，比如以追求精细化管理著称的万科，其总体或单个项目利润率并不比其他公司有任何突出表现。回顾一下本届政府自2005年以来对房地产市场的调控政策，特别是在2008年经济危机的应对政策，可以看出中央政府对住宅房地产市场重新定位的思路，“黄金十年”的暴利模式已是记忆中的往事了。

2、政府推动：综观国外住宅产业化相对成熟的日、美、法等国家，政府推动是关键，其手段主要包括标准制订、技术认证、财政金融方面的经济政策等等。中国在这方面几乎是空白，比如标准制订，2006年万科在上海开工的中国第一个工业化方式建造的商品住宅区，技术标准是万科自行组织研发的，原因是没有国家标准。这造成了设计、报建中的大量消耗。

中央和地方政府在土地问题上的不同利益诉求是政府推进住宅产业化的重大阻碍，纠缠了太多的地方意识、部门利益。解决这个问题很难，但不解决则政府推动住宅产业化无从谈起。也许当前的经济危机恰恰是解决这个问题的机遇，以燃油税改革为例，也是拖了十几年的事，难点也是中央、地方政府以及行业的利益纠葛，为什么现在下决心了，经济危机是催化剂。

3、生产要素的价格变动：某种程度上说，生产要素的价格决定了生产方式。

改革开放三十年，作为后发国家的中国，生产要素价格长期处于低水平，这也是中国长期对外贸易顺差的主要原因。所以，从成本角度看，原有的半手工式的现场施工方式是有道理的，虽然质量有问题，但建造成本低。即使是现在，万科用工业化方式建造的住宅也比传统施工工艺的建造成本高40%，扩大规模后，这个比例会降低到25%。仔细分析，工业化方式节约施工用水、用电、减少垃圾处理费用、减少单位用工等好处，增加的是设备使用，问题在于节约的恰恰是不值钱的，增加的是相对值钱的，所以成本反而高了。

应该看到，各项生产要素市场的价格已经处于上升通道，随着经济发展，中国也不可能长期保持扭曲的要素价格系统(甚至可以从中看到计划经济时代工农业剪刀差的痕迹)。

综上所述，中国住宅房地产市场的产业化转型已具备基本条件。当然，区域经济发展的不均衡将使产业化进程在中国呈现不同步、分区域推进的态势。

日本的技术、美国的市场组织方式

中国人口众多，宜居国土面积少，造成人口密度高，这一点和日本非常类似。因此，在住宅类型上必然是以多层、小高层、高层为主，日本在这类建筑的钢筋混凝土工业化技术上是比较成熟的，万科就是通过与日本企业的合作，缩短了技术研发周期。其他产业化程度较高的国家，如美国、法国、丹麦、瑞典，住宅类型以低层的独栋住宅居多，结构形式以钢、木为主，不太适合中国资源状况。

住宅产品的特点决定了其产业化的市场组织方式与一个国家的地域、经济、气候密切相关。日本地域狭小、经济水平地域差异不大、气候条件基本相同造成市场高度集中在少数大型住宅产业集团手中，这些产业集团可以提供包括部件制造、规划设计、施工安装、销售等所有环节的全产业链服务。中国正相反，幅员辽阔、区域经济水平跨度大、东西南北气候差异很大，所以不应该是日本的市场组织方式，而更可能是美国式的。

美国住宅产业化市场的特点是在统一的技术标准下，部件制造、部件销售、施工安装、营销等各个环节存在大量中小型企业，专业化分工明确。以施工安装为例，据《美国统计摘要》1987年的统计，建筑总承包商为15.76万家，重型工程承包商(道桥等市政工程)3.66万家，专业承包商34.20万家(进一步可细分为17类)。另外，房地产开发的融资渠道基金化，把投资风险和收益社会化。这样的市场结构使得美国房地产的行业利润相对均摊到产业链的各个环节，而不是集中在房地产开发公司，从而避免了社会矛盾的激化，政府税收也更有保证。

万科作为中国最大的房地产公司、一度还是全世界市值最高的上市房地产公司，早已预见到住宅产业化时代即将到来，并率先进行了尝试，以图抢占先机，走日本式的住宅产业集团的道路。不过，住宅产业化只有政府才能推动，万科以一己之力做些尝试即可，切忌头脑发热、大规模推广，做不成英雄反倒成了烈士。还有，如果中国住宅产业化的市场组织方式是类似美国式的，把万科拆分成若干个中型公司、涉足产业链的不同环节更能实现股东价值最大化、社会效益最大化。

对于房地产业内人士和潜在的进入者，AMT咨询建议：看清经济危机下的行业转型形势、关注生产要素市场价格变动情况、解读政府在2、3年内可能开始陆续推出的实质性住宅产业化政策，根据企业自身条件顺势而为、逐步完成调整是至关重要的，否则，即使熬过第一个“冬天”，也将难免陷入未来的第二个“冬天”。