雨花区一季度房地产投资分析
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投资策划
房地产业整体概况 一、房地产投资快速增长 一季度,全区房地产完成投资13.64亿元,同比增长126%。全区房地产投资快速增长的主要原因:一是土地购置费一次性支付因素加大了房地产开发投资的增长,如瑞宁花园、长福花园、华翼府、大塘小区、洞井时代家园、桔香鑫城等共发生购地费用约2亿元。二是一些开发项目正处于投资旺盛阶段,如绿城桂花城、西子花苑、锦湘国际星城、美洲故事、大塘小区、芙蓉公馆、融圣三万英尺、樱园住宅小区、城南郡、自由.COM、中城、丽景香山等开发项目,累计完成投资5.9亿元,占房地产总投资的 43.3%;加上去年同期投资基数不高等,多种因素共同作用,使得我区房地产开发投资一季度大幅增长。 一季度,房地产住宅开发完成投资10.76亿元,同比增长164%,占全区房地产第一季度投资额的78.8%;住宅施工面积330.2万平方米,同比增长61.6%,占全区房屋施工面积的 76.5%;商业用房完成投资1.09亿元,同比下降21 %;占全区房地产第一季度投资额的8.9%;商业用房施工面积40.9万平方米,同比下降 4 %,占全区房屋施工面积的11.6%。住宅开发投资比重大,商业用房面积减少,对我区培植可持续税源及发展楼宇经济等都极为不利。 三、新开工面积大幅减少 一季度,我区房地产新开工面积 39.5万平米,同比下降47.3%,新开工项目中,除办公楼由于同期基数没有以外,住宅、商业营业用房新开工面积都有所下降。 四、商品房销售持续旺销,空置面积减少 由于2006年外部政策趋紧,消费者持币观望心态较重,经过近一年的观望,市场并末大起大落,市场供应充足,房价末跌反而升高,使阶段性积聚的刚性需求得到释放,销售继续趋旺。一季度,全区商品销售面积为33.4万平方米,同比增长47.66%,商品房屋空置面积逐步下降,截止3月底,我区商品房累计空置面积1.55万平方米,同比下降62.4 %.随着我区经济的快速发展、城市化进程的加快以及居民生活水平的不断提高,居民购买力增强,促进了房地产市场的发展,形成我区的商品房空置面积逐渐减少、商品房旺销的良好局面。 五、商品房销售价格增幅较大 从价格走势来看,一季度商品房销售价格继续上升。我区商品房销售额11.8亿元,同比增长62.4%;其中住宅销售额11亿元,同比增长139.6%.商品房销售面积33.4万平方米,同比增长47.6%;其中住宅销售面积31.11万平方米,同比增长61.9%。商品房平均价格达3544元/M²,同比增长9.9 %;商品房平均销售价格较大幅度增长主要源于两个方面:一是土地、原材料价格的上涨、建安成本的上升也相应的提高了整个房地产投资的成本;二是房地产开发项目中多为中高层、小高层公寓楼盘越来越多如格蓝康都、上海城、融圣三万英尺、奥林匹克花园、天际湘俯等高档楼盘销售较好,促成了销售平均价格的上升。 存在的问题及建议 一、存在的问题 (一)一季度新增项目不多,将导致房地产持续增长乏力。随着经济社会的发展,我区房地产业已经形成了一定规模,成为了我区经济增长的重要支柱产业。从销售面积看,一季度,施工项目以续建项目为主,新开工面积仅39.5万平方米,同比呈下降趋势。房地产项目的投资周期仅2-3年,新开工面积与下一阶段房地产开发投资增长有着密切关系,新开工面积越多,下一阶段房地产开发投资的增长也就越快。在国家不断加强宏观调控的情况下,新的开发项目减少是影响投资增长的主要原因。新开工面积不足,将直接影响到下一阶段房地产投资额。现代华都、三江花中城、华盛世纪新城一期等大项目工程陆续步入施工阶段,将成为我区房地产开发投资增长的生力军。 (二)商品房价格上涨仍然较快。导致我区商品房价格上涨的因素是多方面的,其中包括经济良性发展、人居投资环境改善、住房消费观念变化等因素的影响。但商品房销售价格持续较快上涨,将在一定程度上制约居民的购房需求,不利于房地产业销售与投资的良性循环,影响房地产业的可持续发展。特别是房价上涨过快,对众多工薪阶层而言,较难承受,“购房难”也将成为较大的社会问题。 二、发展建议 (一)加快大型房地产项目的开工、施工进度。要继续保持我区房地产市场健康快速发展,必须按照“国六条”等国家宏观调控措施,进一步规范整顿投资行为,服务已开工项目,督使其加快进度;督促已立项批地迟迟未动的22个项目尽快开工,特别是如长沙国中星城置业有限公司的国中星城开发小区、茂华置业有限公司的茂华国际·湘等一些上亿元的开发项目。 (三)积极培育多元化投资主体,调动民间及各方资本的积极性,在政策、市场、信息咨询和服务等方面为民间及各方资本进入房地产市场提供便利。不断改善投资环境,加大招商引资力度,扩大利用内外资规模,利用市场化机制募集资本和吸纳社会资金,投融资多元化,从而为房地产业的发展提供资金支持,为房地产市场的持续发展提供后劲。
责编:skyroc
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