张近东“苏宁模式”玩转地产

张近东用住宅、商业和工业“三驾马车”并行的模式涉足全线的地产项目。

　　十多年来，苏宁电器(行情论坛)所创造的财富其实仅是张近东资产的水面部分，由于张近东本人对地产板块的刻意回避，其地产板块始终在水下。

　　由于张近东的江苏苏宁电器和其兄张桂平的苏宁环球集团均有投资房地产，苏宁电器也顺理成章地成为这两家公司开发房产的主要租户之一。与国美一样，苏宁也希望借助商业发展地产为自己提供网点铺面以降低租金价格上涨压力。不仅如此，苏宁旗下的工业地产也将为其电器品牌生产的工厂化运作节约成本。

　　这种“商业+地产”的模式不但可以将现金流充分利用起来以赚取更多的利润，又能通过资金分流，适当地控制家电销售门店扩张过快所带来的风险。

　　但是，这种与国美、百思买类似的购铺开店模式并不是张近东地产板块的全部。《第一财经日报》了解到：张近东掌舵的苏宁集团通过一系列的股权运作，已经在地产板块颇具建树。张近东旗下，仅一家银河地产就可以达到年开发量50万平方米的规模，其累计土地储备可开发建筑面积超过1000万平方米。此外，还有一些商业、工业地产以及物流项目没有被纳入期内。

　　“换个面孔”做地产

　　张近东与地产的渊源要从其兄弟分家开始说起。

　　2000年，苏宁两兄弟分家,张桂平开始投资建筑业。张近东继续经营电器连锁。按照双方最初的约定，兄弟俩共享“苏宁”的品牌，张桂平的“苏宁地产”将主营做地产；张近东的“苏宁电器”，则以电器卖场为主。

　　张桂平掌舵的苏宁环球集团在南京项目储备用地约700公顷，规划建筑面积约1000万平方米。然而经过多年的积蓄力量，其弟张近东的房地产财富已经可与其兄相比。

　　截至去年底，张近东直接持有和通过江苏苏宁电器有限公司（下称“江苏苏宁”）共持有苏宁电器34.01％的股份。而江苏苏宁，正是之后张近东一系列地产项目的运作平台，几乎张近东所做的很多地产项目，都有江苏苏宁的股份。

　　此外，江苏万泰投资发展有限公司（下称“江苏万泰”）堪称张近东名下最大的地产公司。据了解：江苏万泰最大的股东是苏宁投资，占有47.5%的股权。其中，苏宁投资算得上是江苏苏宁集团的“曾孙公司”。所以，江苏万泰的实际控制人，应该是张近东本人。

　　“‘钟山高尔夫’是张近东的项目。”南京一位业内人士对《第一财经日报》表示，这是南京房地产界公开的秘密。但作为“钟山高尔夫”的开发商，江苏万泰实业集团的高层多次公开表示：“江苏万泰并非江苏苏宁集团旗下子公司，而是独立法人的多元化产业集团。”但是事实并非如此。

　　钟山高尔夫之后，神秘的江苏万泰又有了一系列动作，包括开发银河国际广场、苏宁银河国际购物广场、索菲特钟山高尔夫、索菲特银河大酒店等一系列项目都与其相关。

　　全线的地产项目

　　除了江苏万泰之外，张近东还涉足更为广阔的地产领域。其中，与电器密切相关的就是有关商铺的买入。

　　在以5.8亿元拿下浦东新区远东大厦1~3层近2万平方米的商铺后，苏宁电器近期又准备在虹口区再次购置门店。对此，苏宁电器(上海)管理总部执行总裁凌国胜认为：“不断上升的租金压力正迫使家电连锁转变扩张模式，购置门店甚至自建门店将成为业内趋势。”

　　苏宁电器公告显示，上海浦东旗舰店项目总投资5.8亿元，其中5.76亿元将通过定向增发募集。项目建设期为3~6月，实施后正常可实现年销售收入7.5亿元(含税)，税后内部收益率为9.68%，税后投资回收期为9年(含建设期)左右。

　　苏宁集团还在南京市中心核心地段拥有一幢商用物业，也就是苏宁大厦，最大的房客就是苏宁电器。江苏苏宁拥有的主要资产包括建筑物以及对公司的长期股权投资。

　　在已经拥有苏宁大厦的基础上，在南京新街口，张近东已经掌控了2块黄金地块，且都由张近东旗下的公司操作。这两块土地都将以商用项目的面貌出现。

　　首先就是苏宁大厦的二期。苏宁电器与江苏苏宁电器有限公司联合摘牌此块土地楼面地价不足千元/平方米。之后三个月，苏宁电器退出该项目。该物业依然将由集团持有。据称，该项目未来的最大建筑高度可达100米。

　　此后，张近东的江苏苏宁置业有限公司又以1000万元/亩的价格在同板块获取了第二块商业用地，之前，政府曾经有意愿将此块土地卖出4000万元/亩的天价。计划中，这块土地将建成为一个商业高档综合项目。

　　同时，记者了解到：目前苏宁银河正在开工建设首个住宅项目，这个项目位于南京河西，该板块目前的房屋售价在8000元到1万元/平方米左右。项目的附近就是其兄张桂平开发的苏宁千秋情缘。

　　以这个住宅项目为契机，张近东已经完整涉足商业、住宅以及工业地产领域。南京市政府对外公布的企业资料显示，苏宁的地产项目，“累计土地储备可开发建筑面积超过1000万平方米。”