房地产企业的“两张半表”(作者:陈阳\陈书燕)
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财务报表
先前我们的假设条件是企业自有资金为零,因此负现金流线同时也是负债线,假设贷款利息并入贷款本金中一起计量,都反映在负现金流线上。 总资产减去负债(负现金流线)是净资产,即所有者权益,如图5所示。 对于用于出售的土地,上面的图基本可以涵盖财务三张表的范畴,但是因为该图的假设条件较为理想,不能完全反映所有财务信息,如管理费用、税金等,故称之为“两张半表”。 “上面说的都是用于出售的土地,那么持有物业呢?图形是不是不同?” “是的,接下来我就讲不同在哪里。” 这里以租赁业务为例,竣工后开始出租,此刻才开始出现正现金流,和出售业务情况下从预售开始出现正现金流不同。此外,同一地块同一时段的租金收入一般比销售收入低,因此正现金流线的上升斜率会小于出售业务中正现金流线的斜率,如图6所示。另外,出售业务的正现金流会随着销售的结束(理想状态下假定为竣工)而结束,租赁业务却可以带来持续不断的正现金流,也可以继续享有土地增值带来的任何可能收益。这里已经有3点不同了:正现金流开始的时点、正现金流的斜率、正现金流的持续时间。 图7中画出了租赁业务的净现金流线和资产线,可以看出,持有物业的项目回收期明显比出售业务长,这也是为什么很多企业不选择做持有物业的一个原因,对于那些打算“赚一票就走”的企业,一般是不会涉足持有物业市场的,反而像一些打算做“百年老店”的企业则有可能大力发展持有物业。这里又有1点不同:项目回收期。 此外,对于一些高端产品,如高价住宅、高价写字楼等,总资产线的斜率会比一般项目的资产线更大,利润也更多。 “上面的图形反映了单个项目的两张半财务报表,我们公司有8个项目,是不是需要画8张图?” “这里有两种方法,如果你想比较不同的项目,既可以画多张图,也可以在一个图中用不同的颜色的线条区分不同项目,这样比较起来更为直观。如果你想看各项目加总的数据,可以在一个图中画出所有的项目曲线,因不同项目的拿地时间、开工时间各自不同,时间轴会拉的长一点。在同一个时间点上你只需要把M轴的数据叠加,就可以得出合并的数据。也可以辅以其他假设条件,综合起来看整个公司的财务情况。” 康永弟弟稀里哗啦一口气讲完了,康永听的津津有味,精通财务的他明显感觉这个图形存在着不少问题,如果从严格的财务角度未必解释的通。但是不可否认,正是这个砍掉了很多冗繁的细枝末节、进行大胆假设后画出的图形,代表着一种全新的视角,用它来审视房地产企业的财务将是一种大胆的尝试。 康永催着弟弟再从头到尾给他讲一遍,他迫不及待的想去和杨旭讨论这个大胆的尝试,他有信心把这个图形用起来,并在用的过程中不断优化。
责编:张赛静
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