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房地产企业的“两张半表”(作者:陈阳\陈书燕)

作者:陈阳 陈书燕
2009/6/2 11:17:51
本文关键字: 财务报表

A地产公司的困境

又是一个忙碌的星期一,杨旭前脚刚踏进办公室,秘书后脚就跟上了,“杨总,周例会还是老时间吧?几个部门的都在102等您了。”杨旭看看手表,指针显示已经9:28了,以前的月度例会从上个月开始调整为周例会了,这给周一增添了一种莫名的紧张气氛,加上昨晚和董事长开电话会议到半夜,早上起晚了,杨旭深吸了口气,习惯性的揉了揉太阳穴,“好,马上过去。”

A地产是M集团的全资控股子公司,杨旭是A地产公司的总经理,今年刚满40。与很多制造型企业一样,M集团也在2003年进入房地产市场,并成立了一个新的公司专门经营地产业务。在房地产的辉煌十年里,A地产靠运作手上的几块地狠赚了一笔,义务越做越大,杨旭也深得集团董事长王强的信任和赏识,稳坐集团副总位置。但是到了08年,形势却急转直下,手上的几个住宅小区成交量每况愈下,一边是大量资金无法回笼,一边是银行贷款利息相当可观,去年花高价买来的两块地也因缺乏资金而搁置了,想转手却下家难寻。公司眼见着举步维艰,杨旭不得不向王强求助,向集团请求借款,但是M集团其他业务板块今年销售也下滑了,王强是个生意人,心里明白地产的黄金时段已去,与其把钱投到这个无底洞里,不如把有限的资金集中投向实体业务,因此任凭杨旭磨破了嘴皮,王强都不为所动。

气氛凝重的周例会

杨旭走进102会议室,财务部经理康永看到他进来了连忙收起手上的报纸,但是报纸上用大字写的头条“房地产板块一周跌幅居首”还是被杨旭看到了,他皱了皱眉头,宣布会议开始,让各部门轮流汇报一周的工作。

康永介绍了上周的财务基本情况,末了小心翼翼的问,“杨总,现在账上现金严重缺乏,是不是该向集团借点周转资金?”

杨旭又想起了昨晚的会议,好说歹说王强也不愿拨款,他不仅再次揉了下太阳穴,“现在集团的资金也处于困境,估计近期拨款的可能性不大,即使拨了也只是杯水车薪,还是得我们自己想办法。张全,上周销售情况怎么样?”

“虽然我们把价格调低了5%,但是销售量还是和预期相差近15%。大家也知道,如今的问题是整个买方市场萎靡,我们的市场和销售团队已经很尽力了……”销售部经理张全没完成任务,说话明显没有底气,但也不忘帮自己辩护。

杨旭打断了他的话,“你得想办法啊,别总是降降降!上次降了3%这次又是5%,我认为降价对于销售量的影响不明显,你是不是应该想点其他办法呢?”

张全嘴巴上应着,心里很不服气,能想的办法都想了,整个地产市场不景气不是靠他一个张全就能拉动的,如果他能拉动的话也不需要在这里干了。

杨旭心里很不悦,要不是去年张全极力劝说他买下城东那块地,A公司的现金流也不至于像现在这么被动。不过这事大家都有责任,就拿他自己来说,主要精力都放在拿地上,平时很少过问财务,只是偶尔看看几个大的数字。简单的说,他认为自己的责任就是让资产不断增多,至于控制和平衡现金流应该是康永的责任。这些年销售火爆,公司很少出现现金流紧张的情况,因此这种状态就一直维持了下来。但是现在风向转了,他深深的意识到现金流对地产公司有多重要,打个最简单的比方:正常人走路是用两条腿,如果只用一条腿可能跳起来会更快更远,却持续不了多久,外力一推就站不稳了,资产和现金流就是这两条腿。

杨旭不想再一条腿走路了,他决定以后要多花点时间在财务上,他一向不重视的财务报表其实包含着很大的玄妙,既然主意已定,他站了起来,“今天就这样吧,张全回去构思一下新的销售计划,本周向我报告。康永会后把今年的财务报表拿到我办公室,散会。”

令人头疼的财务报表

康永抱着一叠刚打印好的A4纸走进杨旭办公室,和多数地产一样,为了方便核算,A公司给每块地单独成立了一个项目公司,A公司目前有8块地(包括未建、在建、在售、售完、租赁),其中只有一块地是用于租赁,其他都用于出售。每个项目3张表,加起来就是24张,还有不少附表,杨旭对财务只是略懂一二,看到这么厚的一叠表,伴随着密密麻麻的阿拉伯数字,他就越发的头痛了。

“康永,现在都时髦请咨询公司做啥指标体系,就是把财务报表做成一些指标和图形便于企业使用和分析,咱现在资金紧张不请咨询公司,我看就由你考虑一下吧,你这方面经验丰富,对你只是小case!注意越简单越直观越好。”

康永听了心里直发毛,干了二十年财务的他做事总是一板一眼,从没想过把报表做成其他形式,但是领导吩咐的事情不能不做,他只能向在另一家地产公司工作的弟弟寻求帮助。

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责编:张赛静
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