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商业企业间合并租赁的税务筹划

  作者:kaiyun体育官方人口
2008/1/26 14:16:00
本文关键字: 审计

  目前零售业竞争日趋激烈,商业企业间的合并、场地租赁等行为越来越多,所以企业资源整合中的税收问题也愈加重要。

  A企业是一家百货零售企业,拥有一栋3万平方米的营业楼,营业一年后因管理不善亏损,无力继续经营,需出租。营业楼的原价为9000万元,可使用年限25年。楼内计算机及一些冷冻设备原值3000万元,可使用年限6年。因A企业不再从事商业零售业务,故营业楼内的设备不会再使用,且许多设备如冰柜也不易搬动,所以A企业欲整体出租营业楼。该营业楼处于三类城市,城市人口规模50万。因该营业楼面积较大,且整体租赁,所以价格因人、因时都可能变动,较难确定一个公允的市场价格。B企业是一家连锁零售企业,正在寻找场地扩张,欲租赁A企业的营业楼进行经营。双方拟定合同,租赁期5年,年租金为1000万元,包括其中的设施,设备维修费由B企业承担。

  在合同基本成型时,A企业考虑到目前租赁涉及的税金有房产税、营业税、城市建设维护税和教育费附加等,综合税负太高,要求提高租金,否则要求拆除卖场内的部分设施。 

  以1000万元的租金为基数计算,A企业需交纳:   

  房产税=1000×12%=120(万元);   

  营业税=1000×5%=50(万元);

  附加税=50×(7%+3%)=5(万元);   

  共计175万元。
  
  事实上B企业所支付的1000万元租金中不仅包含房产的租金,还包含一些设备的使用费,而后者是不应交房产税的。但由于合同是统一的,如何划分两者收入的比例就成了问题。A企业的财务人员考虑了以下几种方法:

  1、按房屋出租市场价划分租金。周围的商用房每平方米年均租金为500元,以此标准计算,仅房屋租金就达1500万元。但实际上周围商用房面积较小,容易单独出租使用,无法与3万平方米的营业场所类比,所以没有可比的市场价格参照。

  2、按出租资产原始价值比例划分租金。即房屋价值占总资产的3/4,房屋租金应为750万元,其他资产使用费为250万元。这样可能会减少部分房产税,但因房产和其他设施的使用年限不同,5年后房屋仍可继续使用,而设备大部分已到报废期,且设备出租收回的价值仅为1250万元,远远低于资产的实际价值。所以如果简单地以原始价值比例来划分租金,必然将部分设备的使用费记入了房屋租金,事实上仍提高了税负。
 
  3、按资产年折旧比例划分租金(按直线法计算、不计算残值)。房屋使用年限25年,每年的折旧额为360万元;设备使用年限6年,年折旧额为500万元。 

  以年折旧的比例划分,房屋年租金为:1000/(360+500)×360=419(万元);设备的使用费为1000-419=581(万元)。这样虽然使设备的使用费远远大于按价值划分的金额,但该方案产生了新的问题,即:此次租赁行为产生的主导因素是房产,而不是设备,但以上划分租金的办法却导致了房产价值大收益却低,极容易让人理解为通过转移房产租金而逃避房产税。

  由此看来以上几种方案均难以解决实际问题,A企业不得不重新考虑。由于房产税的税率较高,所以如何合理地降低房屋的租金应是方案得以实施的关键。从这个角度出发,并通过与B企业沟通协商,A企业最终提出了一个新的设备出售方案。方案改进后,A企业将楼内计算机及其他设备一次性出售给B企业,出售价格经双方协商为1800万元,在合同签定后先支付900万元。租赁期满后,现有设备基本已到期,如B企业不再租赁,不得拆除设备。由此租赁合同变更为纯粹房产租赁,年租金为640万元。
  
  经过变更合同,A企业承担的税金如下:  

  房产税=640×12%=76.8(万元);   

  营业税=640×5%=32(万元);

  附加税=32×(7%+3%)=3.2(万元)   

  共计112万元。  

  由此出售设备比整体租赁年节省税金63万元,而B企业的5年总支出(不考虑折现问题)共计5000万元。与最早的整体租赁租金相同。
  
  在该方案中,签订房屋租赁和设备出售合同应特别注意各自的独立性,经营期满对设备的处理方式、设备出售的付款方式等对合同的界定有重要影响,所以应从合同上严格规范出售行为,避免出售行为被税务机关认定为变相租赁。此外,本案例中设备的使用年限和租赁期相同,基本不存在租赁到期后资产的再处置问题。如果设备的使用期限较长,采用设备出售的方式还会涉及租赁期结束后资产的处置问题,应综合考虑。另外本案例属于大面积营业场所的整体出租,出租方的选择余地不大,如属于小面积出租或在市场较成熟、规范的地区,在客观上有可参考的市场价格,也可以将房产、设备分别租赁。
 
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