住宅交易 把握税率临界点

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税，这里的20的增值额就是“临界点”。根据土地增值税临界点的税负效应，实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率)，然后设法调整增值率，其中一个重要环节就是要合理确定商品房销售价格。

    如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。

    案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000平方米的商品房，现有两种销售方案：

    方案一：按照2000元/平方米的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。

    方案二：按照2100元/平方米的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔6724000×100÷10000×5.5〕(根据规定房地产企业相应印花税不得扣除)。

    企业该采取哪种销售方案呢？

    方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800(万元)

    房产的增值率为[(800-672)÷672]×100=19.05

    增值率小于20的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。

    方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840(万元)

    房产的增值率为〔(840-674.2)÷674.2〕×100=24.59

    增值率大于20，需要缴纳土地增值税165.8×30=49.74(万元)

    企业的税前利润为168-49.74=118.26（万元）。

    从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/平方米，但是税前利润却下降了128-118.26=9.74(万元)。所以，企业该采取第一种销售方案。

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