税收筹划不是只筹划税

当前，房产境外销售主要有两种方式，第一种是由境外企业直接购买然后由境外企业自己销售方式（即包销），第二种是由境外企业提供销售服务由境内企业销售（即委托销售）方式。

　　从税负上看，两种方式下都对营业税没有影响，由于包销形式涉及房屋产权的两次转移，由此增加一道契税和土地增值税，因此整体税负要相对偏重。就企业所得税而言，如果采取委托销售方式，境外企业提供的销售服务全部发生在境外，不征收企业所得税，而在包销形式下境外企业销售境内的不动产则要在中国缴纳预提所得税。因此，包销形式处于相对劣势的地位。但在委托销售情况下，境内企业向境外企业支付的销售费用税法上是有扣除比例限制的，即税前扣除的销售佣金不得超过销售收入的10%（文章所指的境内企业应该是境内外资企业，内资企业没有比例限制），如果销售佣金支付比例过高，可能情况又会不一样。假定佣金收入比例不超过10%，则委托销售在综合收益方面要优于包销形式。
　　为什么现实中还有很多企业选择包销形式呢？在包销和委托销售方式下，资金回笼的时间是存在很大差异的。在包销形式下，境内企业一般在签订了包销协议后就能迅速回笼资金，而在委托销售方式下则要在收到境外企业的销售清单后才能分批回笼资金。对于 房地产这种资本密集型行业而言，资金的回笼速度是非常重要的。一方面在资金量巨大且回笼时间相差很多的情况下，货币时间价值是我们不得不考虑的问题。再次，如果房地产企业的销售资金不能迅速回笼，就要通过 银行借款等其他高成本融资手段去获得资金，而融资的机会成本也是我们不容忽视的问题。考虑到以上两个因素，对于房地产企业而言，在资金量巨大的情况下，包销形式在货币时间价值和机会成本上的优势会非常明显，远远超过其在税收上的劣势。