房产出售与出租税收筹划谋略

假设A房产、B房产两项目均由某内资企业开发，其主要用途不同，前者主要为商品房出售，后者主要为写字楼出租。由于工程地址均选在同一地区相距不远，执行的税收政策相同，享受的税收优惠也相同，只是要缴纳的税收有所不同。若两项目利润率均按15％测算，两项目的税负（即占收入的比率）明细如表一。

　　很明显，B房产的税负相对要高，因此，在做税收筹划时，房产税显然是筹划的重点之一，其余重点为营业税、企业所得税等。

　（一）房产税筹划。

　　房产税的计税依据分为两种：一是以房产原值一次减除 10％一30％以后的余值为计税依据，使用税率为1.2％。具体减除幅度由各省、自治区、直辖市人民政府规定；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据，使用税率为12％。房产税实行从价计征的，砖年征收，从租计征的，按照实际取得的租金收入征收。房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据×适用税率。

　　B房产为高层写字楼，部分楼层用于出租，其房产税按租金金额的12％按年征收。在房屋的"自营"和"出租"之间不存在税收筹划的空间，纳税人必须按2%照章纳税。可以筹划的是计税依据，办法是在租赁合同上将房产租金与办公用品等物品租金分开填列，这样可以降低计税依据，也就是说，物品租金只按 5％交营业税；而若将房产租金与物品租金合并填列，则全部按 12％征收房产税。

　　（二）营业税筹划。

　　针对该公司的具体情况，A房产的计税依据为不动产销售收入，税率为5％；B房产的计税依据为租金收入，税率也为5％。

　　1、不动产出售的税收筹划。目前房产公司为了扩大销售，加速资金周转，采用预收定金的方式促销商品房，即购房户先支付房屋价款的一定比例作为购房订金，待房屋建成后再交足剩余款项。为鼓励购房户提前交款，允诺从收取订金至房屋建成日的这段期间，公司按高于 银行存款的年利率对购房户缴纳的订金计息，并在剩余房款中抵扣。

　　例如，一套商品房售价为30万，订金收取40%，收取订金后一年房屋建成，利息按10%计算，同期同利为 5％。若购房合同中明确此点，则销售收入就必须按照房屋总价30万计算，营业税需缴纳1.5万（30×5％）；抵扣的利息1.2万（30×40％×10％）需列入财务费用，并且超过国家同期同利部分的利息不得列为费用，需进行纳税调整，缴纳企业所得税， 同时这部分财务费用企业还需补缴个人所得税。

　　因此，税收筹划的方法是在购房合同中，房屋总价按扣除订金利息后的余额为准，即28.8万（30-1.2）。这样，一来营业税按28.8万计算，为1.44万，节省了600元，同时相应减少了城建税、 教育费附加和其他地方费用；二来财务费用为零，企业不需补缴企业所得税和个人所得税；三来企业又提前收回资金，加速资金周转。

　　2、不动产出租的税收筹划。根据《国家 税务总局关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复》（国税函 [2001]78号）明确："《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：’负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算和非独立核算的单位’.因此，企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营，企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，收取固定的管理费、利润或其他名目价款的，如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商户营业执照，则属于企业向分支机构和个体工商业户出租不动产和其他资产，企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款，不论其名称如何，均属于从事租赁业务取得的收入，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定，按’服务业——租赁’征收营业税。如承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向承包者或承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部的分配行为，不征收营业税。"因此，作为出租方公司的税收筹划应当从以下两方面考虑：①尽量由本企业职工承包经营；②如果有本企业以外的其他人员，应当让其他人员与本企业承包职工联合经营。即以本企业职工的名义承包经营，其他人员进行债权投资，并作为从业人员参与经营。其他人员以工资、利息等形式参与分配。

　　以上两种方式，均可免除出租方公司的租金收入营业税。

　　（三）企业所得税筹划。

　　针对该公司的实际情况，企业所得税进行税收筹划有以下几点：1、财务费用筹划。税法对关切联方借款进行了限制，《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三十六条规定："纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。"按照房产公司的注册资本规模2000万计算，可以在税前扣除财务费用的关联企业借款总金额不得超过1000万，因此，全部从关联方取得借款是不可取的。如果能搭建一个平台，集团把资金汇入中介公司，再由中介公司将此笔资金借给房产公司，中介公司有规范的资金费用凭证的话，此难题就迎刃而解。例如，集团将资金汇入信托投资公司，双方签订借款合同，作为信托投资公司的借款；再由信托投资公司将此笔资金借给房产公司，房产公司与信托公司签订借款合同，作为信托投资公司的应收款。到每年年末，房产公司将资金利息汇入信托投资公司并收取对方合法的利息凭证作为财务费用支出；信托投资公司再将此笔利息汇入集团公司，集团公司开具合法的利息凭证作为财务费用收入；信托投资公司获取的收益是，按转贷资金的一定比例向集团公司收取手续费。这样，房产公司此笔财务费用可以冠冕堂皇地在税前扣除，减少企业所得税支出；而集团公司如果有税收优惠，则可不缴此笔企业所得税。

　　2、税前限额扣除项目的筹划。为了保证国家财政收入，《企业所得税税前扣除办法》对若干扣除项目进行了限制，例如业务招待费、广告费、宣传费、利息等项目均作了具体的规定。对限额扣除项目的筹划应从以下几方面考虑：

　　（1）本着厉行节约的原则，应注意节约开支。企业每年发生的各项费用应事先作好预算，除了考虑生产、经营的需要，还要兼顾到税前扣除额的限制。

　　（2）应将会务费、差旅费等项目与业务招待费严格区分。业务招待费的税前扣除比例为：全年营业收入净额在1500万元及其以下的，不超过营业收入净额的5‰；全年营业收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰。在核算业务招待费时，应当注意不能将会务费、差旅费等挤入业务招待费，否则对企业不利。

　　（3）应将广告费和业务宣传赞作严格区分。《企业所得税税前扣除办法》第四十条规定，企业每一纳税年度的广告费用支出不超过营业收入2％的，可以据实扣除。超过部分可无限期向以后纳税年度结转。《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》规定：自2001年1月1日起， 房地产开发企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8％的比例内据实扣除合法广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。

　　业务宣传费是指未通过媒体传播的广告性质的业务宣传费用，包括广告性质的礼品支出等；《企业所得税税前扣除办法》第四十二条规定，纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费在不超过超当年销售（营业）收入5％。范围内可据实扣除。超过部分永远不得扣除。

　　因此，广告费属于时间性差异，而业务宣传费属于永久性差异，如果将广告费混入业务宣传费，对企业十分不利。允许税前扣除的广告费支出，必须符合下列条件：①广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；②已实际支付费用，并已取得相应发票；③通过一定的媒体传播。不同时符合上述条件的广告费，应作为业务宣传费处理。

　　（4）房屋装修费应计入售价中。有的房地产商为了促销，在与客户签订的购房合同中写明房款后还注明了为了优惠客户赠送客户装修费。那么这部分装修费怎样处理更合适呢？比如一套高级住宅1平方米1万元，一共是100平方米共100万元，房地产商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的，那么这10万元要进入业务宣传费，如果其在该企业全部销售收入5‰的范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中没有强调指出有10万元装修费用，这时，10万元的装修费就可以计八成本，并允许税前扣除。

　　3、用足地方税收优惠。部分企业可以享受地方给予的财政补贴等财政扶持政策，企业上缴国家的税收可以部分返还。企业应该积极与当地政府协商尽快签订协议获取地方税收优惠返还。

　　以上是对房产出售与出租企业的税收比较与筹划分析。总而言之，税收筹划必须以不违法为前提，如果采取有悖于税法的手段进行逃避税，就会走向税收筹划的误区，说不定还会背上偷逃税款的罪名。一旦偷税罪名成立，不仅要受到一定的经济处罚，而且要受到刑事处罚，结果是节税不成，损失惨重。