利用扣除项目金额筹划土地增值税

控制土地增值税税负的关键是控制增值额，增值额为销售收入减去扣除项目金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、按前两项10%计算的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数，前两项合并称为“建造成本”。

　　因此：增值额＝销售收入－扣除项目金额＝销售收入－（建造成本＋10%建造成本＋20%建造成本＋营业税及附加）

　　土地增值税的增值率＝（销售收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额

　　以上扣除都是以建造成本为基数，因此上述公式可表示为：

　　土地增值税的增值率＝营业收入－（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金）÷建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金

　　从上式中可看出，如果加大建造成本，就会增大拉动整个“扣除项目金额”，随之会带动增值率计算公式分子的减小和分母的增大，从而使增值率的变动呈现“乘数效应”。

　　如何加大扣除项目金额进行纳税筹划呢？

　　方法如下：

　1.适度加大建造成本法。

　　房地产企业常常为了提高产品的竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，如改善住房周边环境，提高装修档次等。企业加大了建造成本就等于这样加大可扣除项目金额，其可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，使增值率降低。

　　2.费用移位法。

　　房地产企业的会计制度对“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”（以下称三项费用）和工程项目的“开发间接费”并无严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等也无法与总部截然分开，有些费用的列支介于三项费用与开发间接费之间。税法对三项费用的税前扣除标准笼统规定为10%，这就为纳税筹划提供了空间。例如，可以把划归开发项目的人员尽量划入开发项目编制，把本应由三项费用开支的费用，计入开发间接费，加大了建造总成本，也就提高了扣除项目金额，降低了增值率。

　　3.利息扣除法。

　　根据国税发〔2006〕31号文规定：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。因此，可以将借款费用直接计入开发项目的“开发间接费”中，以1.3∶1的比例加大扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到不交或少交土地增值税的目的。

　　按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供 金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额与房地产成本之和的5%比例计算扣除，这种扣除方法我们称之为“据实扣除法”。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%比例计算扣除，我们称之为“比例扣除法”。这里暗含着财务费用的扣除比例为5%。

　　在会计实务中，应计算比较按两种方法计算的利息支出数额，如果利息费用大于5%就选用第一种方法“据实扣除法”，单独计算利息支出，据实填入《土地增值税纳税申报表》第14行“利息支出”，使房地产开发费用大于10%。否则应选用后一种方法，按建造成本的10%计算房地产开发费用，直接填入第13行“房地产开发费用”，使房地产开发费用等于10%。