转让受赠住房节税技巧（下）

　　值得注意的是，取得住房时房主就应考虑该房产的持有期和该房产的升值潜力，并考虑第一和第二方案的临界点，从而做出有利的选择，从受赠到再次出售按照复利计算未来房产的价值为A×（1+r%）n。假如上例所在房产每年的升值率8%，未来房产的价值即为29.39万元[20×（1+8%）5]。还应注意，对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，并以此用来判断所售住房是否超过5年。
　　不合法的假捐赠得不偿失

　　自从二手房开始征收个人所得税后，假赠与逃税避税现象时有发生。以赠与方式过户，以逃避营业税和个人所得税，这种方式其实并不可取。

　　例如，某地刘先生2006年9月1日购买二手普通住房一套，为逃税避税与原房主私下协议采用假赠与的形式过户，该套房产实际的购房时间为2002年2月，那么按照以前的税收征收管理规定，刘先生取得房屋所有权后的第2年即2007年2月以后再出售此套房屋就可免征营业税，甚至个人所得税；然而按照最新的税收执行办法，刘先生取得的这套房屋的购买时间变成了2006年9月，若他想在到达免税期后出售此套房产，则需等到2011年9月，这比以往的操作方式晚了4年多的时间。因此对于“假赠与”交易中的受赠方来说将不划算。并且按照《通知》要求，刘先生将赠与的财产再次转让时，需要按照这样的公式缴纳个税：应纳税额＝(财产转让收入－受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用)×20%，“房产原值”不得扣除。当刘先生再次转让该房产时，若交易价格30万元需缴纳5%的营业税、营业税的10%的城建税及 教育费附加、1.5%的契税，印花税忽略，共计2.1万元，缴纳的个人所得税将是5.58万元[(30－2.1)×20%]，因此，假赠与的风险不小，虽然一时间可以省去一定的费用，但再转让税率将负担更高的个人所得税。