转让受赠住房节税技巧（上）

　　住房无偿赠与行为可分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类。在无偿赠与住房再次转让过程中根据不同情况涉及的税种一般包括契税、营业税、城建税及 教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等。

　　住房无偿赠与行为的税收管理规定
　　现行营业税政策只规定了“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售”，对个人无偿赠与不动产不征税，以至出现了假赠与偷逃税款的问题。针对这一问题，为加强 房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，国家 税务总局发出了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理三个方面提出加强税收征管的措施。

　　一、个人无偿赠与不动产的税收管理。国税发[2006]144号文规定，个人向他人无偿赠与不动产，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应向税务机关提交相关证明材料原件、房产所有权证，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与免税手续。对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章；房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

　　二、个人将受赠不动产对外销售的税收管理。对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳营业税时，应特别注意购房时间的确定问题。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两类无偿赠与方式取得住房的购房时间有所区别：对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

　　合法直系亲属捐赠方案的选择

　　现从父向子捐赠（属合法的直系亲属捐赠）的两个实例中，选择出税负低、收益高的方案：

　　例一，某市市民A1、B1为父子关系，2000年1月1日A1赠与B1住房一套(假如房产原值20万元、契税税率为3%)，假定B1将于2006年6月10日以30万元售出，则其应缴纳各税为：受赠办理过户时缴纳契税0.6万元（20×3%）；受赠时免缴营业税，无需缴纳城建税、教育费附加，印花税忽略不计。售出时，根据财税[2006]75号、国税发[2006]74号文规定，本例B1售出住房超过5年，免征营业税（根据《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》:继承赠与方式并不改变该套房屋的购买时间，仍以实际购房日期为准），无需缴纳城建税、教育费附加，印花税、土地增值税暂不考虑。根据《个人所得税法》及有关规定应缴纳个人所得税，个人销售住房按照销售收入额减除住房原值和合理费用后的余额缴纳20％的“财产转让所得”个人所得税，其中合理费用指卖出财产时支付的中介费、相关税费。

　　对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。但是，对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。注意《通知》并没有将"房产原值"纳入可扣除的合理费用范畴内。因此，B1缴纳个人所得税为5.82万元[（30-0.9）×20%]，本例B1因无偿受赠房产原值不得扣除。在从受赠到再出售整个过程中B1共纳税7.32万元（0.6+0.9+5.82）。

　　例二，某市市民A2、B2为父子关系，A2、B2于2000年1月1日协商A2把住房以20万元的价格过户给B2(假如房产原值20万元、契税税率为3%)，这样B2在2000年1月1日受让住房时到税务机关按20万元缴纳5%的营业税1万元，城建税及教育费附加0.1万元（1×10%），契税0.6万元（20×3%），这时B2就取得了税务部门开据的住房发票，土地增值税、印花税暂不考虑。B2于2006年6月10日以30万元售出该房，缴纳个人所得税1.82万元[（30-0.9-20）×20%]，与第一种方案不同的是B2可以扣除20万元的房产原值，在整个过程中B2共纳税4.42万元（0.6+1+0.1+0.9+1.82）。

　　例一与例二相比，例二中B2在取得住房时多缴纳1万元营业税，而再售出时比B1先生少缴纳个人所得税4万元（5.82-1.82），总体少纳税2.9万元（7.32-4.42）。从而得出例二优于例一。