物业管理企业固定资产减值的账务处理

　　[例]安信物业管理公司于1999年12月购大型升降设备一部，价值400万元，（含增值税）款项已支付。预计该设备的使用年限为8年，预计净残值为20万元，折旧方法采用年限平均法。若2003年12月31日，公司在进行检查时发现该设备可能发生了减值，现时的销售净价为60万元，未来4年内持续使用以及使用寿命结束时的处置中形成的现金流量现值为84万元。2005年12月31日，公司再进行检查时发现以前期间据以计提固定资产减值的各种因素发生变化，对公司产生了有利影响，目前市场上该类设备的销售净价为144万元，未来2年内持续使用以及使用寿命结束时的处置中形成的现金流量现值为168万元。假设公司对该设备折旧方法、预计的使用寿命和预计的净残值都没有发生变更，并且整个过程不考虑其他相关税费（为简化计算过程，假定公司按年计提固定资产折旧）。账务处理如下：

　　（1）1999年12月购入设备时

　　借：固定资产     4000000

　    　贷：银行存款     4000000

　　（2）2000～2003年每年计提固定资产折旧时

　　借：经营成本      475000

　　    贷：累计折旧      475000

　　2000年1月1日至2003年12月31日公司每年计提的折旧金额为475000[（4000000-200000）/8]元，累计折旧金额为1900000元。

　　（3）2003年12月31日计提减值准备

　　借：营业外支出——计提的固定资产减值准备 1260000

　　    贷：固定资产减值准备                   1260000

　　2003年12月31日时，固定资产账面净值为2100000（4000000-1900000）元；销售净价为600000元，预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的现金流量现值为840000元，所以可收回金额为840000元，因此公司应计提固定资产减值准备金额为1260000（2100000-840000）元。

　　（4）2004年、2005年间每年计提的折旧额

　　借：经营成本      160000

　　    贷：累计折旧      160000

　　公司2004年、2005年两年计提固定资产折旧金额及账务处理，每年计提的折旧金额为160000[（840000-200000）/4]元。

　　（5）2005年转回减值准备

　　借：固定资产减值准备       630000

　　    贷：营业外支出——计提的固定资产减值准备630000

　　2005年12月31日，在没有转回已确认的固定资产减值损失情况下的固定资产账面净额为520000（840000-160000×2）元；如果在不考虑计提减值准备的因素情况下计算确定的固定资产账面净额为1150000（4000000-475000×6）元；而可收回金额为1680000元。由于在转回已确认的固定资产减值损失时，转回后固定资产账面价值不应超过不考虑计提减值因素情况下计算的固定资产账面净值，所以企业应将按照在不考虑计提减值准备因素情况下计算确定的固定资产账面净值1150000元与没有转回已确认的固定资产减值损先情况下的固定资产账面净值520000元之间的差额630000（1150000-520000）元予以转回。

　　（6）2006年、2007年间每年计提的固定资产折1日

　　借：经营成本      475000

　　    贷：累计折旧      475000

　　公司减值准备转回后账面价值为1150000元减去预计的净残值后，计算出应计提折旧额为900000（1150000-200000）元，由于尚可使用寿命为2年，因此计算出每年的折旧额为475000元。

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