“零库存”的地产开发商业模式

——鑫苑（中国）置业有限公司的“快公司”之道

    （二）进度管理

    从“项目工作”的角度实现对项目的全面管理，通过工作分解结构（WBS）建立工程部、财务部、销售部、市场部、采购部等各个参与项目管理部门的工作任务，制定各工作项的负责人和参与人员以及执行计划，并通过进度报告和工作指示实现信息及时高效共享，便于领导掌控全局，对于超期工作及时提醒，避免和降低项目风险。

    （三）成本管理

    成本管理提供与工程项目相关业务数据的量化管理，以合同跟踪为核心规划业务进程，结合目标成本进行动态成本的核算的分析项目成本系统根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异的分析，并对后期发生的工程项目成本提供依据，进行有效的控制。

    项目测算、目标成本、调整成本、动态成本、成本库，形成房地产企业项目成本管理的管理闭环，为了实时的反映项目的实际成本，通过目标成本-合同签约金额-合同变更-合同结算来不断更新动态成本，并以目标成本为基础，对动态成本与目标成本之间的差异动态的进行比较分析，满足成本管理需要。

    金蝶EAS房地产成本管理实时反映项目的实际成本，通过目标成本、合同签约金额、合同变更、合同结算来不断更新动态成本，以目标成本为基础，对动态成本与目标成本之间的差异动态的进行比较分析，满足成本管理需要。

    (四) 合同管理

    在房地产企业，大概有80%的工程成本和合同有关，因此在工程项目的管理中，合同管理是整个业务流程的中心。合同管理是一个非常繁琐的工作，从合同订立，到合同变更，再到合同结算和最后的合同付款，整个合同管理的跟踪需要花费大量的时间和精力。如何有效跟踪管理合同、降低成本，这成为成本控制的关键点。

    为了更透明的控制项目成本，解决繁杂的工程合同管理，合同管理主要是围绕与工程合同有关的信息管理工作而展开，通过合同的拆分、合同变更过程中的成本项目的指定、合同结算拆分，构成动态成本重要的一部分。首先就合同订立提供各种信息的管理，按照实际业务设计多种合同类型，分类型对合同进行信息的记录、汇总和管理。并有效的将合同的订立和后续的合同变更、合同结算甚至合同付款结合起来，为动态成本的确定提供前后连贯的数据支持。

    合同管理与财务系统紧密联系，合同付款申请单可以生成相关付款凭证自动传入财务总账系统，同时也可以直接从总账系统引入付款信息，形成业务系统同财务系统的集成应用。

    基础管理：针对合同的订立，系统提供合同相关信息的记载、汇总和管理。合同信息包括基本信息、详细信息、招标/议标信息、合同计划等内容。

    为了适应企业不同性质的合同订立需要，系统根据合同类型提供不同的合同模板，包括土地、前期、施工、材料、环境、营销、其它等形式，不同合同模板提供不同的合同信息；合同造价性质则分为暂估价、基本确定价、完全确定价；根据合同性质分为直接合同、三方合同、补充合同；根据形成方式分为委托合同、招标合同、投标合同。这样企业可根据实际情况，对合同模板进行组合应用。

    合同拆分：工程项目的实际动态成本的主要来源就是合同金额，因此对于每一笔合同金额需要拆分到成本科目上，以此提供计算动态成本的基础。系统在合同录入后，提供按费用项目拆分、按预算拆分规则拆分和自动拆分方式对合同金额的拆分。

    合同变更：引起合同变更的主要有设计变更、现场签证和其它调整。系统在合同变更中提供两个功能模块：合同变更录入、合同变更查询。

    合同结算：当合同执行完成或到一定阶段时就可以进行全部结算或部分结算。系统在合同结算中提供三个功能模块：合同结算录入、合同结算拆分、合同结算查询。

    非合同性成本：非合同性成本主要指发生在该工程项目所有没有合同的支出，例如报建费、管理费等等，虽然这部分成本所占的比例不大，但为了准确统计工程项目的全部成本，非常有必要对这类成本进行统一管理。

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