房地产企业的“两张半表”（作者：陈阳\陈书燕）

先前我们的假设条件是企业自有资金为零，因此负现金流线同时也是负债线，假设贷款利息并入贷款本金中一起计量，都反映在负现金流线上。

总资产减去负债（负现金流线）是净资产，即所有者权益，如图5所示。

对于用于出售的土地，上面的图基本可以涵盖财务三张表的范畴，但是因为该图的假设条件较为理想，不能完全反映所有财务信息，如管理费用、税金等，故称之为“两张半表”。

“上面说的都是用于出售的土地，那么持有物业呢？图形是不是不同？”

“是的，接下来我就讲不同在哪里。”

这里以租赁业务为例，竣工后开始出租，此刻才开始出现正现金流，和出售业务情况下从预售开始出现正现金流不同。此外，同一地块同一时段的租金收入一般比销售收入低，因此正现金流线的上升斜率会小于出售业务中正现金流线的斜率，如图6所示。另外，出售业务的正现金流会随着销售的结束（理想状态下假定为竣工）而结束，租赁业务却可以带来持续不断的正现金流，也可以继续享有土地增值带来的任何可能收益。这里已经有3点不同了：正现金流开始的时点、正现金流的斜率、正现金流的持续时间。

图7中画出了租赁业务的净现金流线和资产线，可以看出，持有物业的项目回收期明显比出售业务长，这也是为什么很多企业不选择做持有物业的一个原因，对于那些打算“赚一票就走”的企业，一般是不会涉足持有物业市场的，反而像一些打算做“百年老店”的企业则有可能大力发展持有物业。这里又有1点不同：项目回收期。

此外，对于一些高端产品，如高价住宅、高价写字楼等，总资产线的斜率会比一般项目的资产线更大，利润也更多。

“上面的图形反映了单个项目的两张半财务报表，我们公司有8个项目，是不是需要画8张图？”

“这里有两种方法，如果你想比较不同的项目，既可以画多张图，也可以在一个图中用不同的颜色的线条区分不同项目，这样比较起来更为直观。如果你想看各项目加总的数据，可以在一个图中画出所有的项目曲线，因不同项目的拿地时间、开工时间各自不同，时间轴会拉的长一点。在同一个时间点上你只需要把M轴的数据叠加，就可以得出合并的数据。也可以辅以其他假设条件，综合起来看整个公司的财务情况。”

康永弟弟稀里哗啦一口气讲完了，康永听的津津有味，精通财务的他明显感觉这个图形存在着不少问题，如果从严格的财务角度未必解释的通。但是不可否认，正是这个砍掉了很多冗繁的细枝末节、进行大胆假设后画出的图形，代表着一种全新的视角，用它来审视房地产企业的财务将是一种大胆的尝试。

康永催着弟弟再从头到尾给他讲一遍，他迫不及待的想去和杨旭讨论这个大胆的尝试，他有信心把这个图形用起来，并在用的过程中不断优化。

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