计划管理在房地产开发企业中的实践

计划是组织管理中的一项重要职能。它通过对企业未来行动或活动的安排，以及对未来资源的供给与使用的筹划，指导企业循序渐进地实现既定目标。计划的本质就是要在降低企业资源配置过程中的不确定性的同时，使企业适应不断变化中的内外部环境。古语“谋定而后动”、“凡事预则立，不预则废”生动的概括了计划的作用和重要性。房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。

一、房地产企业计划管理的原则

房地产开发的复杂性、职能分工的精细、协作关系的严密，要求有统一、周密的计划来指导房地产企业的经营运作。要实施计划管理，房地产企业需要遵守以下的原则：

1） 经济效益原则

在一定时期内，地产开发可利用资源总是有限的，而利用有限的资源为市场提供适销对路的楼盘，同时又使企业利润最大化，就要求企业通过计划工作把人力、物力、财力等资源科学合理的组织起来。

2） 综合平衡原则

在房地产企业的经营运作的过程中，所需要的人力、物力、财力同所开发楼盘之间，各个职能部门与项目部门之间，开发准备与开发任务之间都要保持一定的、相对的平衡。但开发的进度，市场需求的变化，会使这种平衡被打破。因此必须通过计划管理，积极地、不断地组织达到新的、相对的平衡，以充分利用企业的资源，取得较好的经济效益。

3） 群众性原则

房地产企业经营计划和项目计划的制定，既要充分考虑企业外部环境和内部条件的变化，又要广泛听取员工意见。编制的计划最终要由员工来实施，因此，在计划的编制阶段，就听取员工意见，对于计划编制阶段的综合平衡和计划的执行、控制都是十分必要的。

4） 严肃性与应变性相结合原则

计划的严肃性，要求计划确定的各项目标，应严格执行，力争完成，不能朝令夕改。计划的应变性，要求计划必须是在对企业外部环境和内部条件的调查和预测的基础上做出的，当企业的外部环境和内部条件发生重大变化时，原来制定的计划就失去了对企业经营的指导的作用，这时就有必要对计划根据变化了的情况做出调整。在实际管理工作中制定准确的计划是困难的，但是没有计划，实际工作就会陷入混乱。这种两难处境也要求在计划执行过程中要加强信息反馈，及时对计划进行调整。

二、房地产企业计划的构成

计划按内容的详细程度通常可以分为概念性计划、详细计划和滚动计划。概念性计划通常称为自上而下的计划，任务是确定初步的工作分解结构图（WBS图），并根据图里的任务进行估计，从而汇总出最高层的项目计划。详细计划，通常称为由下而上的计划，任务是制定详细的工作分解结构图，该图需要详细到为实现项目目标必须做的每一项具体任务。然后由下而上再汇总估计，成为详细项目计划。滚动计划意味着用滚动的方法对可预见的将来逐步制定详细计划，随着项目的推进，分阶段地重估自上而下计划制定过程中所定的进度和预算。结合房地产开发的实际情况，房地产企业的计划构成及计划间的逻辑关系如图1所示。

图1.房地产企业计划体系

其中项目计划由各部门根据各自的职能分功的具体内容，编制相应的专业计划，或进行各专业计划的协调汇总。项目计划的具体内容可如下表：

而现场工程进度计划，作为项目开发计划的主线，设计计划、项目招标采购计划和项目报批报建计划都必须围绕其展开。在现场工程进度计划的编制过程中，编制部门必须彻底理解营销意图，特别是营销对售楼准备工程的要求，以保证项目能够如期完工交付；同时，还必须了解当地工程进度控制的水平，只有这样才能保证编制出来的计划具有操作性；编制现场工程进度计划，还必须了解各分部工程之间的工序搭接关系，以减少因工作冲突而引起的计划滞后。

三、房地产企业计划的执行

成功的计划管理必须以目标为中心进行统筹安排，总的来说，可概括为三个阶段和四个环节，如图2所示。

图2.计划管理过程

可见，计划管理是一项复杂的系统工程。鉴于目前国内大多数房地产企业的管理现状，其计划执行的过程中应该从以下方面着手：

1） 资料的收集准备

在计划编制的前收集收集必要的数据资料，才能保证计划的合理性和正确性。这些资料包括来自房地产企业内部的资料，如企业的内部资源状况、各种技术资料（技术标准、施工图纸、各种流程文件等）、企业房地产开发过程中积累的历史经验和数据，也包括来自己企业外部的资料，如合同、销售量预测、竞争对手的基本情况资料、外部资源的情况资料等。

2） 实行动态管理

严格按照流程规定，对计划完成情况进行综合评价。结合月度检查，搞好月度评价，季度评价，半年评价，年度评价。做到目标值的事前控制、事中控制、事后控制相结合。以便及时修正偏差，保证计划的完成。

3） 狠抓重点项目的计划管理，树立内部标杆

重点项目是影响面广的根基性项目。抓好了，会增效益，出效率，带来好影响，树立起企业内部的标杆。

4） 加强各个控制点上的管理建设

大量的计划、目标工作在基层，在小组，也只有对各个“问题点”一一落实了具体对策，才能保证子计划、分目标的实现，才能保证大目标的实现。

5） 计划管理与目标管理、绩效考核密不可分

计划管理工作的成功实施还需要配套体系的建设，其中绩效考核体系建设是重中之重，它是计划管理严肃性的基础保证。

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