政策调控、央行加息两面夹击 倒逼房地产行业回归本源

2010年10月19日晚7时，中国人民银行公布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

时隔数日转眼到了11月，却又有言论讲“10月CPI继续走高 专家表示央行可能再次加息” !如果说10月的加息让人猝不及防的话，再次加息的言论更是让众多房地产企业有些隐忧。另外，各地在9月29号国家多部委推出了新一轮的房地产调控政策之后，浙江、广东、福建等地也相继出台了一些房地产措施，也将在很大程度上令消费者观望情绪加重。房地产市场面临新一轮的挑战。

众所周知，房地产是一个资本密集型行业。加息加上各类调控政策势必影响整个房地产行业的资金周转;市场的观望心理也会对房地产企业造成或多或少的资金回笼、资金流转压力。这个时候，房地产自身的应变能力将面临巨大考验，而随着加息影响的深入和各类调控政策的出台，房地产企业如何应对这突如其来的强势调控?楼市一旦陷入低迷，房地产企业如何平稳过渡?对于资金充裕的房地产企业发力囤地还是强化管理?诸多问题引人深思。

资深专家认为：房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、风险高、项目地域性、政策性强等特点。随着国家宏观经济的调控和住房商品化的改革，房地产企业和房地产市场向有序化、规模化、品牌化、规范运作方向转型。而转型的首要任务，就是打破房地产行业“囤地”潜规则，从管理上发力规范运营，提升核心竞争力。

囤地在房地产行业似乎是个永久的热门词，而近期一份上市房企囤地排行榜的统计数据表示，中国房地产建设上囤地能力之强——目前仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米!也就是说，中国上市房企囤地逾8亿平方米，而这些土地足够1.2亿人居住!资本的能量是巨大的，所谓“水能载舟，亦能覆舟”，也许更能说明房地产企业与资本之间的紧密关系。但如今，在资本收紧的情况下，这些囤地企业的日子是否会好过呢?

在房地产领域，资本优势固然能够带来巨大的竞争优势。但在轮番政策的冲击下，房地产企业理应换个角度来看待行业竞争。在世博会“城市 让生活更美好”的感召下，房地产厂商是否能够调整自身利益与民众住房权益之间的天平，让楼市泡沫不再?当然，房地产开发、建设的本源就是国计民生，是为了民众生活幸福，正如新城地产所诉求的那样， “让幸福变得简单”!

显然，从这个意义上，囤地这个潜规则，并非黄金法则。而房地产行业的核心竞争力究竟在哪里?来自泛微房地产事业部的专家认为：资本运作与管理齐头并进，才是房地产企业在竞争中制胜的关键。所谓“巧妇难为无米之炊”，囤地的意义在于，要吃饭、成长的时候有米下锅，不至于停滞不前;而强化管理的目的则在于形成自身良性的成长机制，从根本上提升应变能力。该专家指出，房地产企业的管理分为两层：第一、对外协单位的管理：设计研发部对设计院的管理、投资拓展部对于政府部门的管理、项目部对于施工单位的管理、营销管理部对于销售代理公司的管理;第二、集团对于各部门的管理，通过全面成本管理、计划管理体系、质量监控体系、人力资源管理系统对于各部门的管理。

如何降低对于外部单位的管理成本、提升监控效率;如何能够科学、及时地管理计划编制和目标成本?是房地产行业管理强化的一个重要方面。并且，这有利于房地产企业建立起一个健康、强有力的资金流动机制。在央行加息、政策调控的形势下，资金健康度也是房地产企业必须要考虑和权衡的问题。而一旦，房地产企业能够跳出囤地制胜的局限，跳出楼市泡沫的怪圈，房地产行业也将有可能回归到其事关国计民生的本源。

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