“价、税、费”并存

中国不动产税费制度的基本特征，一是内外税制不一致，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重；三是税种繁杂，计税依据差异大；四是存在着大量项目繁多、规范程度低的税外收费。

目前，中国的 房地产业税费制度中，“价、税、费”并存。直接以房地产作为征税对象的税种共有六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

具体而言，在房地产拥有使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税；在房地产转让环节，对内外资企业和个人征收土地增值税、契税、所得税、营业税。

此外，与其他企业一样，从事房地产开发的企业还涉及营业税、企业所得税 、个人所得税、城建税、印花税和 教育费附加。

收费项目更是繁多。中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的收费少则几十种，多则几百种。如征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、各种证书工本费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、工商、水利、 电力、邮政、农业、环保、公安、城管等。

基于如此混乱的局面，新的房地产税改革的方向，是统一内外税制，对内外资企事业单位、经济组织、个人一律征收房地产税；同时，将房屋和土地合并征税。清理取消不合理、不合法的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，将属于地价的收费归入地价中。

自2003年11月起步的物业税改革，即在这个方向上进行。许多专家以及研究机构的意见是，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为物业税；耕地占用税实质上与土地出让金重复，这一税种可以考虑取消。

土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，将来物业税出台后，因其依据评估值征税已经体现了国家对房地产增值的收益，因此可以取消土地增值税。

而目前向外资收取的土地使用费，和城镇土地使用税性质相同，可合并进物业税。