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房地产开发企业存货的核算

  作者:kaiyun体育官方人口
2007/3/28 0:00:00
本文关键字: 房地产 会计核算

  房地产开发企业存货有以下几大类:

  1.原材料类存货

  指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资,如钢材、木材、砂石、水泥等。

  2.设备类存货

  指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备,如电气设备、卫生设备、通风设备等。

  3.在产品类存货

  指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。

  4.产成品类存货

  指各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品,包括已

开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。

  5.开发用品类存货

  指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品,包括低值易耗品及其他用品等。

  房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。

  注意:临时出租房、周转房是视同存货的。

  一、设备采购与收发的核算

  在一般情况下,供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况;设备仓库负责设备的

收、发、保管、清查盘点等工作;会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。

  设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存

情况,要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账,并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种

设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。

  例1某房地产开发企业购入电梯一台,买价(含进项税) 800 000元,运杂费20000元,价款和运杂费已用银

行存款支付。

  ①根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录:

  借:物资采购——设备    820000

  贷:银行存款            820000

  ②假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2%,则购入电梯应分配的采购保管费为16400元。

  借:物资采购——设备     16400

  贷:采购保管费           16400

  ③电梯验收入库,计算电梯的实际成本为836400元。

  借:库存设备            836400

  贷:物资采购——设备    836400

  二、开发产品的核算

  开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程,并已验收合格,符合国家建设标准和设计要求,可以按照合

同规定的条件移交订购单位,或者作为对外销售、出租的产品,包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建

工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。

  为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况,开发企业应设置资产类“1285开发产品”账户。本账户借

方登记已竣工验收的开发产品的实际成本,贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成

本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种

类,如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户,并在明细账户下,按成本核算对象设置账页。

  1.开发产品增加的核算

  企业的开发产品,在竣工验收时,应按实际成本借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。

  例2房地产开发企业根据竣工验收单,本月已完开发产品实际成本为3 305万元。其中:土地65万元,房屋2

590万元,代建工程500万元,配套设施150万元。

  借:开发产品——土地650000

  ——房屋25 900000

  ——代建工程5000000

  ——配套设施1 500000

  贷:开发成本33050000

  2.开发产品减少的核算

  企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品,应区分不同情况及时进行会计处

理。

  企业对外转让、销售开发产品时,应于月份终了时按开发产品的实际成本,借记“主营业务成本”账户,贷

记“开发产品”账户。

  采用分期收款结算方式销售开发产品的,在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后,按分期收

款的开发产品的实际成本,借记“分期收款开发产品”账户,贷记“开发产品”账户。

  企业将开发的土地和房屋用于出租经营,或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用,应于移交使用时,按土地

和房屋的实际成本,借记“出租开发产品”或“周转房”等账户,贷记“开发产品——土地(或房屋)”账户。

  企业将开发的营业性配套设施,用于本企业从事第三产业经营用房,应视同建造固定资产进行处理,即按该

配套设施的实际成本借记“固定资产”账户,贷记“开发产品——配套设施”账户。

  三、出租开发产品

  出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。

  为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况,开发企业应设置“1295出租开发产品”总分类账户,

并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中:

  “出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值,借方登记出租的土地及房屋的原始价值,贷方登记改

变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。

  “出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值,贷方登记按月计提出租产品的摊销价值,

借方登记改变出租产品用途,对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的

土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。

  对于出租的土地和房屋,企业应建立“出租产品卡片”,按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租

单位等进行明细核算,详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。

  1.出租开发产品增加的核算

  企业开发完成的用于出租的土地和房屋,应于签订出租合同、协议后,按土地和房屋的实际成本,借记“出

租开发产品——出租产品”账户,贷记“开发产品”账户。

  2.出租开发产品摊销的核算

  出租开发产品在租赁经营期间,由于损耗等原因,其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价

值、净残值和预计摊销年限,计算其损耗价值,并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式

如下:

  出租开发产品年摊销率=(1-净残值率)/预计摊销年限×100%

  出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12

  出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率

  企业按月计提出租产品摊销时,借记“主营业务成本——出租产品”账户,贷记“出租开发产品——出租产

品摊销”账户。

  3.出租开发产品修理的核算

  出租开发产品在租赁期间发生的修理支出,数额不大的直接计人“主营业务成本——出租产品”账户,若数

额较大,为了均衡各月的成本负担,可先在“待摊费用”账户核算,再分期摊人“主营业务成本——出租产品”

账户。

  4.出租开发产品减少的核算

  企业改变出租产品用途,将其作为商品对外销售,应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”

账户,贷记“主营业务收入——商品房销售”账户;同时,按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户,按

出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品 ——出租产品摊销”账户,按出租产品原始价值贷记“出租开发产

品——出租产品”账户。

  例3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售,双方协议作价为1200000元,该房屋账面原值为2000000元,

账面累计已提摊销额为1 000 000元,现企业已收到一张金额为1 200 000元的支票并将房屋移交买主。

  ①收到房屋销售款时:

  借:银行存款                    1200000

  贷:主营业务收入——商品房销售  1200000

  ②房屋销售当月末结转其销售成本时:

  借:主营业务成本——商品房销售  1000000

  出租开发产品——出租产品摊销1000000

  贷:出租开发产品——出租产品    2000000

  四、周转房的核算

  周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用,产权归企业所有的各种房屋。包括:

  (1)在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋;

  (2)企业开发完成的商品房,在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分;

  (3)搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。

  为核算周转房的实际成本,企业应设置“1296周转房”总分类账户,并在该账户下设置“在用周转房”和

“周转房摊销”两个二级账户。

  “在用周转房”二级账户核算在用周转房实际成本,借方登记增加的在用周转房实际成本,贷方登记减少的

在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。

  “周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值,贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值,借方登记改变

周转房用途,对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。

  1.周转房增加的核算

  企业应于周转房竣工验收或投入使用时,按其实际成本,借记“周转房——在用周转房”账户,贷记“开发

产品”、“开发成本”等账户。

  对于在用周转房,企业还应根据其具体使用情况,建立“周转房使用卡片”,按每一套周转房的栋号(或楼

层、房间号)进行明细核算,详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓名等情况。

  2.周转房的摊销的核算

  周转房在周转使用过程中要发生损耗,其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以盈利为

目的,因而其每期的摊销额不能计人到“主营业务成本”中,只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来

负担。

  周转房摊销价值一般应按月计提,其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额,借记

“开发成本”或“开发间接费用”等账户,贷记“周转房——周转房摊销”账户。

  3.周转房修理的核算

  由于周转房直接服务于企业各有关的开发项目,数额小的修理费,可直接计人有关的开发产品成本,数额较

大的修理费,可先通过“待摊费用”核算,并分次摊销计入有关开发产品成本。企业根据实际情况经常会改变周

转房用途,将其作价对外销售,在销售前,企业往往对周转房进行恢复性修缮;所支付的修缮费用,与一般修理

费一样,计入有关开发产品成本。

  4.周转房销售的核算

  企业将周转房改变用途,对外销售时,应视同商品房销售处理。取得销售收入时,借记“银行存款”、 “应

收账款”等账户,贷记“主营业务收入——商品房销售”账户;结转销售成本时,应按周转房摊余价值,借记

“主营业务成本——商品房销售”账户,按累计已提摊销价值,借记“周转房——周转房摊销”账户,按周转房

原始价值,贷记“周转房——在用周转房”账户。

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