不满5年住房转让建议先租后买合法避税

　　刘全民律师，现为深圳市律师协会 房地产法律业务委员会委员、深圳 建筑业协会法律专家委员会委员、深圳市政府采购中心评标专家、中华人民共和国建设部《建筑杂志》建筑法律专栏特约撰稿人、《深圳商报》、深圳地产网特邀房地产律师。

　　房地产新政对楼市投机的准确打压、招招中的。房地产投机者纷纷抛盘，逃离楼市，甚至不惜铤而走险，规避法律。一些房地产投资人也进行仿效，逃避税费。现请刘全民律师就有关法律问题进行解答。
网友：2005年8月份，我购置了一套住房，现欲转让。但国家房地产调控政策规定：从今年6月1日起，购置不足5年的房产转让，要征收营业税，所以我转让这套住房，营业税是一笔不小款项。中介公司说有办法不交营业税，给我们出招：双方签订先租后售合同，买房人将购房款先支付给我，待5年后再办房地产过户手续。这样做是否合法？有无风险？

　　刘律师：（一）“国十五条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　（二）你们签订的先租后售合同，其实质是房地产买卖合同，其理由：（1）你们签订合同的目的是转让房产而不是租赁房屋；（2）你们一次性交付的租金加房款，其实是购房款；（3）你们签订这样合同的目的是为了规避营业税。合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。你们通过先租后售合同，规避营业税的行为，损害了国家税收利益，所以应认定无效。你们基于先租后售合同产生的所谓的权利和义务，国家法律不予保护，而且你们损害国家利益，因此取得的收益，国家将予以没收，并要进行处罚。

　　（三）即就是你们先签订租赁合同，约定租金分期支付，待购置房产满5年后，再按现已约定好的价格签订房地产买卖合同，这样的合同虽然从形式上符合法律规定，但仍存在很大的商业风险。因待购置房产5年期满后，房价可能上涨，也可能下降，买卖双方都有可能不兑付承诺，这样对方追求按现价格买卖房地产的目的就要落空，并有可能产生法律纠纷。