“围合式管理”首次引入物业快速处理机制

7月19日下午，浒山街道金山社区办公室内气氛紧张，法院、建设局、街道、社区和业主五方到场，一起有关拒缴物业费的纠纷案正在调解之中……

下午3时，在临时成立的“调解庭”内，金山社区金星花园2户没缴纳物业费的业主开始陈述理由。“我们住的屋顶漏水严重，现在还没得到解决……”住3号楼的一户住户说，这就是他们不愿缴物业费的原因。而另一位住户则表示，他家墙面倾斜没有解决，只有解决了这些问题他才会缴物业费。为此，市建设局物业科戎副科长把房屋保修期限是多少、房子公共部位怎样维修，以及维修基金如何应用作了详细解答。他表示，这些不能作为业主拒缴物业费的理由，因为小区自治管理收取的物业费与房屋维修根本是两回事。

“这里收取的物业费是物业公司不进驻小区，小区为了自身安全、整洁、绿化，由社区和业主委员会进行自治管理，自行请保安和保洁工产生的费用……”市人民法院的鲁法官进一步对“围合式管理”小区物业费发挥的作用作了清楚的解释，他说小区就像一个大家庭，为了整洁和安全，每位住户都有义务按时缴纳物业费。同时，对业主房屋存在的问题，可以通过社区协调寻求解决办法……经过一个半小时的调解，2户业主最后表示愿意尽快缴纳物业费。

7月20日上午，经过前一天的物业快速处理机制调解，金星花园小区2户业主都已缴纳了拖欠的物业费。

浒山街道是中心城区老小区集聚地。由于物业公司不愿进驻，许多老小区物业处于失管状态。针对这一问题，浒山街道在行政区划调整后逐步在老小区推开“围合式管理”，但管理过程中物业收费难问题依然存在。为此经过积极探索，街道决定在实行自治管理的小区也尝试推行物业纠纷快速处理机制。据介绍，快速处理机制分三步实施：一是催缴，对多次联系仍不上缴的业主做好记录提交业主委员会；其次是调解，在合法、自愿的前提下，由快速处理办公室、社区居委会、人民调解员联合调解；第三，如果调解不成的，则需进入诉讼阶段，由业主大会授权业主委员会通过法律途径进行催缴。本次试点的金山社区金星花园小区有住户128户，目前大多数都已自愿缴纳了物业费，有3户至今没缴。

参与现场调解的鲁法官告诉记者，物业快速处理机制其实是双向的，业主无故拖欠物业费，物业公司可以申请快速机制。反过来也一样，如果业主有正当要求却得不到相应的物业服务，也可申请快速处理机制。市建设局戎副科长表示，作为应对物业纠纷的一个有效措施，早在2007年就在有物业公司管理的小区实施，这一机制在解决物业管理费拖欠难题上发挥了积极作用。至去年底，物业快速处理机制已调解73个小区2654户，其中成功调解1859户。

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